Résiliation du bail commercial en cas de défaut d'information du bailleur par le preneur de son intention de céder

Les juges du fond apprécient souvairenement la nature de la faute contractuelle pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du preneur qui a omis d'informer le bailleur de la cession du droit au bail.

Ainsi, ne sont pas considérés comme des manquements graves du preneur entraînant la résiliaion du bail:

le fait de ne pas avoir appelé le propriétaire à l'acte de cession comme le bail le prévoyait, dès lors que le propriétaire connaissait les pourparlers de la cession (Cass. com. 4-3-1963 : Bull. civ. III n° 131) ;le défaut d'intervention du bailleur à l'acte de cession dès lors que le bailleur avait été informé de la cession et y avait acquiescé en manifestant, dans une lettre adressée à l'acquéreur, sa satisfaction à la nouvelle de la cession, ce qui lui permettrait de mettre un terme aux problèmes causés par le cédant et d'être payé (Cass. 3e civ. 30-4-1969 : Bull. civ. III n° 342) ;la violation de la clause du bail exigeant juste le concours du propriétaire à l'acte de cession et non son accord (Cass. 3e civ. 18-10-1965 : Bull. civ. III n° 502 ; Cass. 3e civ. 11-12-1981 : Rev. Loyers 1981 p. 235) ;

(Sources éditions Francis Lefebvre - Efl.fr)

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 15 juin 2011 n° 10-16.421 (n° 763 F-D), Sté Tout un monde c/ SCI Jode) la résiliation judiciaire d'un bail commercial a été prononcée aux torts du preneur qui n'avait pas informé le bailleur de son intention de céder le bail, comme le lui imposait le contrat.

La clause litigieuse imposait au preneur de prévenir le bailleur de son intention de céder le droit au bail en lui indiquant les qualités de l'acquéreur éventuel, le prix de la cession ainsi que les modalités de paiement de celui-ci de manière à lui permettre d'exercer son droit de préférence.

On peut comprendre l'apparente sévérité de la Cour de cassation au regard de l'obligation formelle mise à la charge du preneur qui constituait le mécanisme déclencheur du droit de préférence contractuel au bénéfice du bailleur qui n'est pas systématiquement prévu dans tous les baux commerciaux.