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Bruno Axel TRAESCH

Le propriétaire peut-il poursuivre l'ancien locataire commercial en plus du locataire actuel?

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La clause de solidarité stipulée dans un bail commercial cédé plusieurs fois, peut permettre au bailleur de demander le remboursement de la dette locative du locataire actuel à un ancien locataire commercial. Mais quand est-il en l'absence de clause de solidarité dans le bail commercial ?

Absence de clause de solidarité et dette de loyer

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie du cédant (celui qui a cédé le bail commercial)

La cour de cassation (Cass. civ. 3, 12-07-1988, n 86-15.759) a rappelé que Si:

  • la cession de bail est régulière,
  • et qu'aucune Clause de Solidarité n'est stipulée dans le contrat de cession de bail,

ALORS: le propriétaire bailleur ne peut pas solliciter du cédant, (qui a cédé le bail), le paiement des loyers dus postérieurement à la cession de bail.

Exception: Celui qui cède le bail savait que la cession était contestée par les bailleurs successifs

Si le locataire commercial qui cède son bail commercial ne pouvait ignorer, lors de la cession, que les bailleurs successifs contestaient la régularité de la cession de bail, alors l'ancien locataire doit garantir la dette même en l'absence d'une clause de

non-garantie. En effet, les bailleurs avaient déjà engagées des actions judiciaires contre lui. (Cass. civ. 3, 24-06-1998, n 96-19.042)

La rédaction et la connaissance du contenu du bail commercial est primordiale

L'absence de clause de solidarité est donc un avantage pour le locataire qui cède son bail commercial, mais peut s'analyser comme une lacune importante du contrat de bail commercial.

Le propriétaire bailleur devrait donc faire très attention à ce point lors de la rédaction de son bail commercial.

De plus, la signature d'une caution personnelle du gérant de la société locataire peut offrir une garantie supplémentaire au bailleur.

Par Maître Bruno TRAESCH

Avocat au barreau de Paris

www.traesch-avocat.fr


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