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Actualités : 

- le dispositif de "bouclier loyer", pour les TPE/PME est prolongé jusqu'au 31 mars 2024 :  la hausse des loyers est bloquée à 3,5% jusqu'à cette date, au lieu de fin juin 2023, comme cela était prévu initialement (1) ;

- * le 15 juin 2023, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée (le preneur) ne pouvait s'exonérer en invoquant un cas de force majeure - en l'espèce, les mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public afin de lutter contre la propagation du virus Covid-19 (2).

La Cour a précisé que pour que le créancier auquel le preneur a causé un préjudice indépendant de ce retard puisse obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, le débiteur devait nécessairement être de mauvaise foi. Pour le bailleur, le préjudice résultait en l'espèce de l'impossibilité de régler certaines dépenses afférentes aux biens donnés à bail, du rejet de prélèvements bancaires et de l'engagement de frais de recouvrement.

La durée des baux commerciaux 3 6 9

La durée du bail commercial diffère en fonction de la situation et du contrat signé. Le choix d'un bail professionnel ou un bail commercial s'opère selon la nature de l'activité exercée.

La durée légale 

9 ansdurée du bail commercial

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS). La durée minimale du bail commercial est de 9 ans (3).

Il est prohibé de prévoir une durée inférieure.

La durée conventionnelle

Il est possible de prévoir contractuellement une durée supérieure à la durée légale de 9 ans. Un bail commercial peut tout à fait être conclu à hauteur de 10 ou 12 ans.

Dans ce cadre, la résiliation du bail commercial est librement fixée par les parties. Il s'agit d'une résiliation amiable.

À noter :

  • les parties peuvent conclure un bail à durée ferme.    
    Exemple : il sera impossible de résilier le bail avant son terme.
  • les parties peuvent aussi prévoir la possibilité de le résilier à leur convenance.  
    Exemple : pour un bail de 12 ans, il vous sera possible de prévoir une faculté de résiliation au bout de 6 ans, puis 12 ans, ou par période triennale (tous les 3 ans) soit 3/6/9/12.
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Dossier "Contenu et modèles de bail commercial 3/6/9"

Caution d’un tiers pour un bail commercial, indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial, congé du bail, pas-de-porte, différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie, états des lieux d’entrée et de sortie, cession du bail commercial, etc.  : notre dossier complet fait le point sur le bail commercial.
Inclus : 4 modèles et contrats et 9 modèles de lettres.

La résiliation du contrat de bail à l'initiative du bailleur commercial (le propriétaire)

Comment rompre un bail commercial avant son terme ? Quels sont les motifs pour résilier ?

Selon les motifs invoqués et la période dans laquelle vous vous trouvez, les conditions de la résiliation du bail commercial, à l'initiative du bailleur, varient.

À tout moment

La demande de résiliation peut se faire :

  • en cas de désaccord, devant le tribunal (résolution judiciaire) - pour motif grave ou lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l'exercice d'une nouvelle activité sans autorisation du propriétaire) ;
  • par la mise en œuvre d'une clause résolutoire si elle existe ;
  • d'un commun accord entre les parties.

Tous les 3 ans 

Congé tous les 3 ansPréavis de 6 mois

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité, en tant que bailleur, de donner congé tous les 3 ans, dans le cadre d'un projet de rénovation ou travaux importants, en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance de la période triennale.

À noter : ce congé doit impérativement être motivé par la réalisation nécessaire de travaux (3).
 Exemple de construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local pour le réaffecter à un usage d'habitation, exécuter des travaux dans le cadre notamment d'une restauration immobilière, etc.

De surcroît, ces travaux doivent nécessiter le départ du locataire (4).

Au terme du bail : le préavis

Au terme du bail, vous pouvez y mettre fin en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance du contrat.

Après le terme du bail

Pas de reconduction, mais prorogation tacite à défaut de congé

Lorsque le bail commercial s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement.

Pour y mettre fin, il conviendra de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil.

 Exemple : il vous faudra notifier le congé 6 mois avant le 31 mars ou le 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre (5).

En cas de demande de renouvellement

Si vous souhaitez accepter le renouvellement, vous pouvez y répondre favorablement ou ne pas répondre dans les délais. Le renouvellement sera considéré comme accepté.

Si vous souhaitez refuser, il vous faudra impérativement signifier ce refus par un acte extra-judiciaire, c'est-à-dire par voie de commissaire de justice (6)

Après le terme du bail, vous disposez d'un délai de 3 mois à compter de la demande de renouvellement pour notifier votre refus.

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La rupture du bail à l'initiative du preneur

À savoir : le preneur a la faculté de procéder à la cession de son bail commercial.

Congé du preneur avant le terme initial du bail

La demande de résiliation du preneur peut intervenir à tout moment, si le preneur entend faire valoir ses droits à la retraite ou en cas d'invalidité.

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité de donner congé à votre bailleur à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Néanmoins, la résiliation du bail est soumise au respect d'un délai de préavis de 6 mois.

Il convient donc d'anticiper et de prévoir quelques mois à l'avance.

À noter : en cas de décès du locataire, le contrat de bail est transmis aux héritiers, ils pourront donner congé au bailleur dans les mêmes conditions.

Il vous est également possible de le rompre tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale.

 Exemple, lors d'une rupture triennale, si vous mettez fin au bail le 1er avril, elle ne sera effective que le 31 décembre (6 mois reportés à la fin du trimestre).

Comment résilier un bail 3 6 9 à son terme, à l'issue de la période triennale ?

Au terme du bail initial, c'est-à-dire au bout de 9 ans, vous pouvez y mettre fin librement, en respectant un préavis de 6 mois.

Mettre fin après le terme du bail (après 9 ans)

Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il vous faudra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil (5).

Vous avez aussi la possibilité de demander un renouvellement au bailleur, qui aura l'obligation de vous répondre dans un délai de 3 mois (6).

À savoir : dans le cadre particulier d'une procédure collective, c'est-à-dire d'une procédure de sauvegarde de justice, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, c'est l'administrateur ou le liquidateur qui décide de la suite à donner au bail commercial.

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La notification du congé

Pour mettre fin au bail, il est nécessaire de notifier cette rupture à l'autre partie au contrat :

  • soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
  • soit par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice).

Ce dernier n'est plus obligatoire pour la rupture triennale du bail. En effet, la loi Pinel a simplifié les conditions de forme de rupture de ce bail (7), et le recommandé est désormais suffisant (sous réserve qu'il ait été réceptionné par son destinataire).

Rappel : à tout moment, le locataire et le bailleur peuvent envisager d'établir un protocole de résiliation du bail à l'amiable et se mettre d'accord sur la rupture du bail et ses modalités.

L'indemnité d'éviction

Lorsque le bailleur donne congé au preneur, il est tenu de lui verser une indemnité d'éviction - sauf en cas de faute du locataire.

Cette indemnité a pour but de réparer le préjudice causé au locataire par la rupture du bail.

Tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été versée, le preneur peut rester dans les lieux.

 Une fois versée, il a 3 mois pour partir (8).

Le bail commercial en image : 

Références :

(1) Loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation annuelle des indices locatifs
(2) Cass. Civ. 3e, 15 juin 2023, n°21-10119 
(3) Article L145-4 du Code de commerce

(4) Cass. Civ., 7 février 1996, n°94-14339
(5) Article L145-9 du Code de commerce
(6) Article L145-10 du Code de commerce
(7) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(8) Articles L145-27 et L145-28 du Code de commerce