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La fin du bail : donner le congé

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L’une des principales caractéristiques de la loi du 6 juillet 1989 est de permettre le droit au renouvellement du bail pour le locataire. Aussi, pour pouvoir quitter les lieux ou si le propriétaire veut récupérer le logement, il faut adresser un congé, un acte sous conditions par lequelle locataire ou le propriétaire met fin au bail selon une date déterminée.
 

A. Le congé donné par le locataire

 

La loi de 1989 est très protectrice du locataire et lui permet de rester dans les lieux à conditions de payer régulièrement le loyer et les charges.
 

Néanmoins, il a la possibilité de quitter le logement quand il veut à condition de respecter un délai de préavis pour adresser son congé au propriétaire.
 

Le congé est un acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au bail selon une date déterminée.

 

1. Le délai de préavis

Le locataire est libre de mettre fin au contrat de location à n'importe quel moment du bail. Il doit avertir le propriétaire de sa volontétrois moisavant son départ. Cet acte s’appelle « donné congé ».
 

Pour être valable, le congé doit être adressé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier en respectant un délai de préavis de trois mois.
 

En pratique, on constate que les locataires adressent en général leur congé par lettre recommandée au propriétaire.
 

Il est impératif de respecter les délais légaux pour notifier le congé au propriétaire sous peine de nullité du congé. Il faut donc tenir compte du temps qu'il peut s'écouler entre le moment où le facteur se présente au domicile du bailleur et où ce dernier récupère réellement le courrier.

 

A noter : le délai de préavis du congé est réduit à un mois en certains cas. 



A savoir :

- en cas de mutation

- en cas d'obtention du premier emploi

- en cas de perte d'emploi

- si le locataire est bénéficiaire du RSA

- si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de logement (s’il y a des escaliers par exemple).

 

Toutefois, les conditions d'application du délai de préavis réduit à un mois sont très strictes et certains motifs sont fréquemment rejetés.Ainsi, le préavis ne peut être réduit à un mois en cas de changement d'activité, de fin de cdd ou en cas de fin de stage de formation professionnelle (qui reste des événements prévisibles).
 

Il faut en outre noter que si un conjoint (personne mariée ou partenaire pacsé) peut invoquer le bénéfice à son profit du délai de préavis réduit, le concubin reste lui tenu d'un préavis de trois mois même si l'autre est muté par exemple.

 

2. Les conséquences

 

Le locataire est libre d’envoyer son congé à tout moment, mais cet acte est irréversible. Le congé est effectif au jour où le propriétaire a connaissance du courrier. Dès lors, la date d’effet du congé est le jour du retrait du courrier recommandé à la poste. Si le propriétaire n’est pas allé chercher le courrier, le congé est réputé non remis et donc le locataire ne peut s’en prévaloir.
 

En outre, si le locataire a adressé son congé en espérant avoir le temps de retrouver un autre appartement et qu'il ne l'a pas trouvé, il ne pourra pas adresser un autre congé au propriétaire pour lui demander un délai de prolongation.
 

Dans les faits toutefois, si le propriétaire n’a pas trouvé de candidats pour relouer le logement, il pourra peut-être accepter de prolonger la durée de la location le temps que le locataire trouve un autre logement à condition de payer le loyer le temps de l’occupation supplémentaire.
 

La poursuite du bail au delà de la date du congé initialement envisagée ne peut se faire sans l'accord express du bailleur.
 

Enfin si le locataire change d’avis, la rétraction n’est possible qu’avec l’accord du bailleur. A défaut d’accord du bailleur, la rétraction est strictement inutile et ce dernier considérera le congé comme effectif à l'issue du préavis, obligeant le locataire à quitter les lieux.
 

Pour information : Si le logement est géré par une agence immobilière, le locataire doit adresser son congé à l'agence. Elle a en effet reçu mandat de gestion du bien et se substitue ainsi au bailleur pour les questions de gestion du bien.

 

Attention: Le locataire ne peut pas opérer de compensation entre le dépôt de garantie et le paiement du loyer.

 

Si le bail a été conclu avant 2009, le dépôt de garantie était de deux mois (contre un depuis). Le locataire ne peut s’abstenir de payer les deux derniers mois estimant ne pas récupérer le montant du dépôt de garantie. Le bailleur pourra tout à fait assigner le locataire au tribunal pour non paiement des loyers et malgré tout conserver le dépôt de garantie pour faire des travaux.

 

B. Le congé donné par le propriétaire

 

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail posé par la loi de 1989. Ace titre, le propriétaire ne pourra récupérer le logement que sous certaines conditions.

 

3. Le délai de préavis

Si le propriétaire souhaite récupérer les lieux, il doit le faire dans une période desix mois avant l’échéance du bailousix mois avant l’expiration de la période de renouvellement. Le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une durée identique à la période initiale. Ainsi si le bail a été conclu pour une durée de trois ans, il se renouvelle par tacite reconduction pour trois ans.
 

Le délai de préavis débute au jour où le locataire a effectivement connaissance du congé à savoir, le jour où la lettre est retirée par le locataire au bureau de poste ou le jour où l'huissier s'est présenté au domicile du locataire même si ce dernier était absent.

 

A noter : Si le logement est occupé par plusieurs personnes, le propriétaire devra adresser un congé à chaque co-titulaire du bail. Tel est notamment le cas des personnes mariés, où le propriétaire devra adresser un courrier distinct à chacun. (A l'inverse, chaque signataire du bail doit adresser un congé séparé au propriétaire sinon, celui qui ne l'a pas fait restera tenu du paiement des loyers).
 

En outre, le propriétaire doit être vigilant au nom du locataire afin d'adresser le congé au signataire du bail et non à la personne qui occupe réellement les lieux. Ainsi, le logement peut faire l'objet d'une sous location ou une société peut être titulaire du bail et y loger ses salariés par exemple. C’est donc au titulaire du bail qu’il convient d’adresser le congé.
 

Mais si le propriétaire est parfaitement dans les délais pour envoyer son congé, il ne peut néanmoins l’adresser qu’en invoquant certains motifs. Cette stricte réglementation empêche le propriétaire de récupérer les lieux exactement quand il le souhaite en vue de protéger les Droits du locataire.
 

Ainsi, étant donné que la date du préavis débute au jour où le courrier a été réceptionné, il est conseillé au bailleur d'adresser le congé par voie d'huissier afin de faciliter la preuve de la délivrance du congé.
 

Bon à savoir : si le locataire quitte les lieux avant l'expiration du délai de six mois, il n'est redevable des loyers que pour la période d'occupation des lieux.

 

4. Le motif

 

Le congé peut être délivré pour occuper le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

 

Le congé pour reprisene peut être donné par le bailleur qu'en vue d'occuper personnellement le logement, ou son conjoint ou son concubin ou pour y loger ses ascendants et ou descendants.
 

Par concubin, il faut entendre, le concubin notoire depuis au moins un an ou le partenaire lié par un PACS.

 

A noter : Seuls sont concernés les descendants ou ascendants en ligne directe. Ainsi, le propriétaire ne peut se prévaloir du congé pour reprise en vue d'y loger son neveu.

 

Attention : Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que s'il envisage d'occuper le logement à titre de résidence principale.

 

Le congé doit indiquer le nom du bénéficiaire du logement  avec ses coordonnées à peine de nullité. Il n'est toutefois plus possible après l'envoi du congé d'en changer ni le motif, ni le bénéficiaire.

 

Le congé est adressé pourmotif sérieux et légitimelorsque le locataire ne paie pas son loyer ou en cas de troubles avérés au voisinage pour nuisance par exemple.

 

Lecongé peut en outre être adressé pour vendrele logement mais là encore des conditions sont à respecter.
 

Le congé doit être adressé dans les mêmes conditions que pour les autres motifs et respecter un certain formalisme. Il doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant l'échéance ou par voie d'huissier.

 

Si le congé est adressé par un agent immobilier et quel que soit le motif, il doit justifier de sa qualité dans le congé.

 

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, ce qui signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement.
 

L'offre est valable pendant deux moisà compter de la réception du congé. Si le locataire souhaite acheter le bien, il a deux mois pour réaliser la vente et quatre s’il a recours à un emprunt.

 

Attention : Il est strictement interdit dans le congé d'imposer le règlement d'un acompte ou un paiement du prix comptant empêchant ainsi le recours à un prêt.

 

En outre, le congé doit prévoir les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas d'acceptation de l'offre d'achat par le locataire.
 

En revanche, dans le cas où ce dernier refuse l'offre, il doit quitter les lieux à l'issue du préavis de six mois.

 

Le congé, pour être valable au niveau de la forme, doit comporter l'intégralité de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prix demandé et les conditions de la vente. Le congé se doit d'être le plus précis possible.
 

Si le congé porte sur un parking en plus du logement, il convient de le préciser.

 

Il faut préciser les modalités du paiement du prix, et qui paye la commission de l’agent immobilier s’il y en a un qui intervient dans la transaction.

 

A noter : Le congé ne peut être adressé un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles n'excèdent pas une fois et demie le Smic à moins que le propriétaire lui même soit âgé de plus de 60 et que ses propres ressources n'excèdent pas une fois et demi le SMIC.

Pour aller plus loin:

- Voir la fiche « Le bail de la loi de 1989 »

- Voir la fiche : « Le contrat de bail locatif »

- Voir la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989

- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Sur la motivation du congé :

- Voir l’article 15 loi du 6 juillet 1989

- Voir l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989

Sur le droit de préemption du locataire :

- Voir la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975

 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier


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