Bail

Le Code civil au titre VIII (art. 1708 et suivants) désigne sous la dénomination générale de "contrat de louage", à la fois le louage de choses, le louage d'ouvrage qui est le contrat d'entreprise et le louage de service qui est le contrat de travail.

En ce qui concerne le louage de choses, pour désigner la convention par laquelle une personne remet un bien à une autre en vue de l'utiliser moyennant une rémunération dite "loyer", l'usage a consacré deux expressions, "location" et "bail". Le mot "louage" est peu usité dans la langue courante si ce n'est pour désigner le louage de "voitures de maîtres". Il a disparu en fait avec les maîtres.

Dans le langage juridique courant, les mots "bail" et "location" s'emploient indifféremment pour désigner le louage de biens immobiliers. Mais avec le temps les juristes ayant abandonné l'usage du verbe "bailler", on dit quand on désigne le propriétaire, qu'il "donne à bail" et pour celui qui reçoit le bien, qu'il "prend à bail ". On évite l'expression amphibiologique "louer" qui, si elle n'est pas située dans un contexte qui en rend le sens explicite, pose le problème de savoir si le verbe est pris dans son sens actif de "donner en location" ou dans son sens passif de "prendre en location ". Voir aussi le mot : "Louage".

De préférence au mot "bail", le mot "location" est d'avantage usité lorsque l'objet du contrat est une chose mobilière. On dit "louer une voiture" ou, "louer une paire de skis ". "Louer", s'emploie aussi dans le contrat de transport de personnes. On dit "louer une place dans un train ". De même, les juristes continuent à utiliser le verbe "louer les services de quelqu'un " à la place d'"engager" ou d'"embaucher" un salarié.

Le bail d'immeuble ou de parties d'immeuble destinés à l'habitation est régi par :

Dans un arrêt du 25 janvier 2006, la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 25 janv. 2006 : Juris-Data n°2006-031850) a estimée que le bailleur était en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. De même par un arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14. 631, FS P+B+R+I), la troisème Chambre de la Cour de cassation a jugé que bien que l'article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, ne soit pas d'ordre public, les clauses du contrat de bail ne pouvaient pas dégager le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté et qu'il restait tenu des vices structurels de l'immeuble.

Le bailleur exige le plus souvent que le paiement des loyers soit garanti par une sureté soit personnelle par exemple un cautionnement) soit réelle comme un ( gage, dépôt de garantie, nantissement, hypothèque, et le problème se pose de savoir si cette garantie est transférée de droit au nouveau propriétaire en cas de vente des droits immobiliers (immeuble, appartement, ou murs de magasin). Pour répondre à cette question, dans son arrêt du 6 décembre 2004 (BICC n°614 du 1er mars 2005), l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation a jugé que par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil, en cas de vente, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire, en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur. De même, (3e Civ. - 7 février 2007, BICC n°662 du 1er juin 2007), que dans le cas de tacite reconduction, la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire est elle même reconduite de plein droit. (Voir aussi la rubrique "Cession").

La prise à bail emporte l'obligation de s'acquitter des charges locatives et de ne pas transformer les lieux loués. En ce qui concerne les charges, il va de soi que certains types de charges non prévus par le Décret du 26 août 1987 peuvent apparaître, et le problème s'est donc posé de savoir si parmi ces charges récupérables on pouvait y inclure des dépenses telles que les dépenses de téléalarme et de télésurveillance. Un arrêt de Cour d'appel a retenu que ces frais, n'avaient pu entrer dans les prévisions de l'époque, et que s'ils ne se trouvaient pas cités dans l'énumération de l'annexe au décret du 26 août 1987, ils constituaient cependant, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la contrepartie des services rendus aux locataires et que le locataire devait donc financièrement contribuer à leur entretien. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028693) a cassé l'arrêt de Cour d'appel en énonçant que la liste annexée au décret du 26 août 1987 avait un caractère limitatif. Quant à la transformation dses lieux loués, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 31 oct 2006, n° 05-10. 553 JCP N 2006) a estimé que le manquement du locataire à l'obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En effet, selon les juges du fond, l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 n'interdit pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil. Parallelement, la charge du bailleur, au regard les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives ses obligations sont des dispositions d'ordre public de protection et la clause d’un bail prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pouvait être recherchée à raison de pertes, avaries, dégâts causés dans les locaux loués à tous les biens meubles, quelle qu’en soit l’origine, est nulle en ce qu’elle décharge le bailleur de son obligation d’entretien et de réparation. (CA Lyon (10e ch. civ.), 24 octobre 2007, BICC n°684 du 15 juin 2008).

Le juge de l’exécution tient des articles L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 du décret du 31 juillet 1992 le pouvoir d’accorder un délai de grâce à l’occupant d’un local commercial. (2e Civ. - 4 juillet 2007, Bicc n°671 du 15 novembre 2007).

Concernant les locaux à usage d'habitation, les dispositions de l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoient que : sauf le cas des personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril et, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu des articles précédents, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante.

En revanche, il est jugé que l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée, ces dispositions n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération de lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision, . (2e Civ. - 4 juillet 2007, BICC n°671 du 15 novembre 2007).

La loi du 5 mars 2007 a institué le "droit au logemment opposable" au bénéfice des sans-logis et des mal-logés, . Le tribunal administratif de Paris, statuant en référé le 20 mai 2008 (TA Paris, ord. réf., 20 mai 2008, n° 0807829/9/1, Mme F. et Association « Droit au Logement - Paris et ses environs »), pour la première fois, a fait une application des dispositions de cette Loi en jugeant notamment que « la situation de l'intéressée et de ses deux enfants est constitutive d'une urgence » et « qu'aucun intérêt public ne s'oppose à ce que cette urgence soit retenue ». Le Tribunal administratif statuant au fond a été saisi.

En droit maritime, le louage de tout ou partie d'un navire porte le nom de "charte-partie" ou "contrat d'affrètement" mais la rémunération de l'affréteur reste cependant un "loyer" que lui verse le "fréteur"(L. n. 66-420 du 18 juin 1965 et D. n. 66-1078 du 31 décembre 1966). Le mot "fret" est également employé en matière de transports aériens.

Voir aussi les rubriques :

I-Baux d'habitation

Louage de choses et d'industrie (contrat de travail, travaux à façon, devis et marchés).

II- Baux ruraux

III-Baux commerciaux

Bibliographie