Vous l'attendiez ? La Loi ELAN l'a fait ! Depuis le 25 novembre 2018, la Loi ELAN n° 2018-1021 a facilité le recouvrement des charges de copropriété. Que dit la réforme ?
Rappelons en premier lieu que l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la Loi SRU permettait au syndicat des copropriétaires de poursuivre le copropriétaire défaillant au moyen d'un processus juridique dérogatoire au droit commun.
En effet, le non paiement de la provision de l'article 14-1 permettait au syndicat d'adresser une mise en demeure au copropriétaire concerné, par lettre recommandé avec AR, contenant rappel des dispositions légales.
Le non paiement des charges dans le délai de 30 jours suivant la date de première présentation de la lettre de mise en demeure par le débiteur, permettait alors au syndicat des copropriétaire de recouvrer les charges de copropriété votées mais non encore exigibles pour tous les autres trimestres de l'exercice en cours par un procédé judiciaire accéléré.

Néanmoins, ce procédé se trouvait limité par deux obstacles : 

- Le premier tenait à la compétence matérielle de la juridiction saisie :

En effet, l'article 19-2 de la Loi donnant compétence au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en référé, la question se posait des autres sommes éventuellement dues par le copropriétaire et exclues du champ d'application du texte sus-visé.
Comment procéder ? En effet, si seuil de compétence du Tribunal de Grande Instance est de 10.000, fallait -il saisir d'une part le Président du Tribunal de Grande Instance en application du texte précité pour les charges concernées par ce texte, puis le Tribunal d'Instance pour les autres sommes dues ?

- La seconde tient au fait que le texte de l'article 19-2 dans sa version initiale ne permettait que le recouvrement des charges dite courantes, c'est à dire correspondant aux charges du budget prévisionnel de l'exercice en cours ainsi que les cotisations de fond de travaux.

Il fallait alors saisir le Président du Tribunal de Grande Instance pour recouvrer les charges courantes et le Tribunal par une procédure au fond, dite procédure classique pour les charges d'autre nature...

La Loi ELAN a tenté de régler ces obstacles en étendant le champ d'application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 puisque celui ci ne porte plus uniquement sur les charges courantes mais aussi sur les charges de travaux et les charges des exercices précédents dûment validées par le décompte de charges annuel.

Preuve que le Législateur a voulu franchir une étape, le texte de l'article 19-2 ne semble plus laisser de place au choix  puisqu'il précise qu'en cas de défaillance du copropriétaire, le Président "condamne" le débiteur, tandis que la version précédente plus modérée prévoyait que le Président "peut condamner" le débiteur.

Nul doute que cette réforme vise à remettre de l'ordre dans les copropriétés.

Caroline BENSMIHAN
Avocate