L'article L.312-16 du Code de la consommation est d'ordre public et énonce ainsi : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L.312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié. »

C'est sur ce fondement que la Cour de Cassation a statué dans l'affaire en présence. En l'espèce il s'agissait, d'un couple qui par acte sous seing privé a promis de vendre un appartement au profit d'un acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour lequel il s'engageait à déposer une demande dans un délai de dix jours. Or, les vendeurs reprochaient à l'acquéreur de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans ce délai, et l'ont assigné en paiement de la clause pénale.

La cour d'appel d'Aix en Provence par un arrêt du 20 mars 2012 avait débouté les vendeurs de leur demande.

Par arrêt en date du 12 février 2014, la Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel.

Elle estime d'une part, que les dispositions de l'article L.312-16 du Code de la consommation précitées sont d'ordre public et en conséquence de quoi, interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai. En effet, cette exigence contractuelle impose des conditions non prévues par le texte.

D'autre part, la Cour de Cassation relève que l'acquéreur s'est adressé à un courtier en prêts immobiliers, et ainsi il a satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier. Il avait été constaté qu'une banque lui avait signifié un refus de prêt, la Cour de Cassation en a conclu que la cour d'appel d'Aix en Provence en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la clause pénale ne pouvait jouer en l'espèce.

Par Me Camus

Référence : Cass. 3ème Civ, 12 févr. 2014, n° 12-27182