(pour lire la première partie, rendez vous ici : https://www.juritravail.com/Actualite/travaux-renovation/Id/344294 )

 

Incidence des travaux sur une éventuelle résiliation du bail :

 

 

 

La jurisprudence retient généralement comme circonstances pouvant constituer des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail, l'exécution par le locataire de travaux non autorisés par le propriétaire.

Il convient donc, pour l’entrepreneur désireux d’exécuter des travaux dans le local qu’il loue, d’être vigilant quant au respect de ses obligations contractuelles, mais pas seulement.

En effet,même lorsque le bail ne comporte aucune clause relative aux travaux, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que « l'obligation générale d'user de la chose louée en bon père de famille impose au preneur de ne pas modifier, sans autorisation, le gros ½uvre et la structure de l'immeuble, la cour d'appel, qui a constaté que les époux X…en ouvrant des communications avec l'immeuble voisin, en modifiant l'emplacement de la porte d'entrée et en démolissant les plafonds des locaux loués, avaient porté atteinte à la structure et aux parties essentielles de l'immeuble, a souverainement retenu que ces travaux constituaient un juste motif de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ».

 

 

De manière générale, on considère que sont des obligations essentielles du bail dont la violation est susceptible de justifier sa résiliation :

-      un défaut de paiement des loyers (si chacun des retards invoqués a été précédé d’une mise en demeure et n'a pas été suivi d'un règlement dans le mois),

-      un changement de destination du bail (activité non autorisée),

-      la modification des lieux sans autorisation du bailleur,

-      la violation d’une interdiction de sous-louer ou de céder,

-      la non-exécution par le locataire de travaux lui incombant …

 

 

Le degré de gravité des fautes pouvant justifier une résiliation du bail commercial est apprécié souverainement par les juges.

Mais il faut savoir qu’un ensemble de fautes dont aucune, à elle seule, ne constituerait un motif grave et légitime, peut néanmoins être considéré comme ayant ce caractère en raison de leur accumulation(Cass. soc., 8 juill. 1954 : Ann. loyers, 1955, 136 ; CA Nîmes, 11 févr. 1957 : Ann. loyers 1959, 547 ; CA Lyon, 18 juin 1957 : Ann. loyers 1958, 417).

 

 

En pratique, la résiliation judiciaire est assez difficile à obtenir car les juges hésitent à prononcer une sanction dont les effets seront souvent graves pour le locataire et ses employés (perte du fonds de commerce, chômage des salariés…).

 

 

Que se passe t-il en cas de changement de propriétaire ou de locataire, après des travaux non autorisés?

 

La question demeure plus complexe en cas de cession du droit au bail (changement de locataire) ou dans la propriété du local (changement de propriétaire)après que l’infraction au bail ait été commise.

En effet, par principe, le « motif grave et légitime » justifiant la résiliation ou le non-renouvellement ne peut être constitué que par une faute imputable au locataire en place et non à son prédécesseur dans l’exploitation du fonds de commerce.

 

Ainsi, le cessionnaire d'un bail commercial ne pourrait de prime abord se voir opposer les motifs graves qui étaient le fait de son cédant, ce qui est une précision importante et relativement logique au regard de la connaissance des lieux qu’est supposée avoir le bailleur au travers des états des lieux d’entrée et de sortie, devenus désormais obligatoires.

Mais il en sera autrement pour des infractions au bail qui se poursuivent après la cession et auxquelles le cessionnaire peut mettre fin (en réalisant par exemple des travaux pour mettre fin à un trouble de jouissance dont l’origine est antérieure à la cession ou pour des dégradations et réparations exigibles en fin de bail).

 

 

De même, l’acquéreur de l’immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail qui seraient antérieurs à la vente,à moins :

-      d’une cession de créance ou d’une subrogation expresse,

-      ou que les manquements se soient poursuivis après celle-ci.

Il a cependant été jugé que le congé donné au locataire comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime peut être invoqué par l'acquéreur de l'immeuble en cas de vente de celui-ci après le congé.

Il sera néanmoins prudent de prévoir une subrogation expresse dans l’acte de vente.

 

Sur la procédure de refus de renouvellement du bail :

 

Suit ensuite une procédure stricte, qu’il est souhaitable de confier à un avocat spécialisé car le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime ne peut être opposé au locataire que s'il a été exprimé dans un acte extrajudiciaire régulièrement signifié et parfaitement motivé.

Tout d’abord, un tel refus n'est opposable au locataire que s'il a été précédé d'une mise en demeure qui ouvre à ce dernier un délai d'un mois pour se mettre en règle.

L'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

La mise en demeure suit donc un formalisme particulier : elle doit être faite par acte extrajudiciaire, lequel doit préciser non seulement l'infraction reprochée mais faire injonction au preneur de faire cesser celle-ci dans le délai d'un mois et reproduire en outre les dispositions de l’art. L. 145-17, I, 1° du Code du commerce, à peine de nullité.

Si le propriétaire voit reconnaître judiciairement la légitimité du motif qu'il a invoqué, il peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité.

Le locataire est en ce cas frappé d'une véritable déchéance du droit au renouvellement.

N'ayant plus aucun titre à l'occupation des lieux, il doit les quitter et peut en être expulsé.

En revanche, l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.

 

Quid de l’éventuelle poursuite d’activité similaire par le bailleur ou un autre exploitant, après un refus de renouvellement du bail :

 

Enfin contrairement à ce que prévoyait la législation antérieure,aucune disposition légale ne limite l'usage que peut faire des lieux le bailleur, qui a obtenu l'expulsion de son locataire sans indemnité pour motif grave et légitime !

Il peut donc les relouer ou les occuper personnellement, même pour l'exploitation d'un commerce identique à celui du locataire évincé, sans lui être redevable d'aucune indemnité.

Sous réserve bien entendu qu’il ne se rende pas alors coupable d’actes de concurrence déloyale (par exemple si le nouvel occupant se livrait à des man½uvres tendant à faire croire à la clientèle qu'il est le successeur du locataire évincé).

On comprend donc l'enjeu d'être parfaitement conscient de ces risques et de consulter en amont un avocat spécialiste, avant de se lancer dans des travaux d’amélioration ou de transformation quelconques dans son local commercial !