La seconde loi de Finances rectificative du 19 septembre dernier a modifié la fiscalité des plus-values immobilières, hors résidence principale.

La loi précitée a en effet porté de 15 ans à 30 ans le délai de détention nécessaire pour être intégralement exonéré de toute imposition sur les plus-values en cas de vente. Ainsi, aujourd'hui, au bout de 15 ans de détention, l'abattement sur les plus-values taxables ne sera que de 20% et de 50 % après 23 ans de détention.

Nous vous rappelons que pour éviter certaines optimisations fiscales, les dispositions de la seconde loi de Finances rectificative précisent que ces nouvelles dispositions s'appliquent dès le 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales.

Concernant les actes de vente, les nouvelles dispositions s'appliquent à compter du 1er février 2012.

Pour les propriétaires détenant des biens immobiliers avec une forte plus-value, biens qui seront cédés dans quelques années, il convient d'examiner les possibilités envisageables permettant de déclencher un fait générateur de plus-value qui peut être en tout ou en partie exonérée aujourd'hui sous les anciennes dispositions.

Bien entendu, avant d'envisager une opération, il conviendra d'examiner toutes les conséquences fiscales qui en découlent et surtout si cette opération échappe à l'abus de droit et à ses sanctions dissuasives.

1.      Une vente sous conditions résolutoires

A la différence d'une vente sous conditions suspensives, une vente sous conditions résolutoires ne suspend pas la réalisation de la vente. La vente est donc réalisée avec toutes ses conséquences fiscales (paiement des droits d'enregistrement et taxation des plus-values) et ses risques (paiement de droits d'enregistrement en cas de retour dans le patrimoine du vendeur – l'impôt payé sur la plus-value taxable pouvant être réclamé par réclamation).

Bien entendu, il faudra être en présence de véritables clauses résolutoires et toutes les conditions de la vente devront être respectées dont le paiement du prix de vente.

2.      Cession à une SCI contrôlée par le cédant

La loi de Finances rectificative ne visant que les apports pour une entrée en vigueur au 25 août 2011, les ventes à une société contrôlée par le cédant ne semblent pas être proscrites.

Encore faut-il que ces ventes n'aient ni un caractère fictif, ni un but exclusivement fiscal.

Il conviendra donc de vendre le bien au prix du marché et que le prix de vente soit effectivement versé.

Ainsi, le paiement grâce aux fonds tirés de la vente par apport à la SCI semble devoir être proscrit, paiement du prix par apport en compte courant du prix de vente.

Nous devons être, il me semble, en présence d'une véritable opération de refinancement présentant pour le propriétaire de l'immeuble un intérêt financier et patrimonial, transmission par exemple en faisant entrer par exemple les enfants dans la SCI.

Ce type de cession ne peut donc concerner que les immeubles de rapport, les revenus de l'immeuble permettant de rembourser l'emprunt souscrit pour l'achat.

3.      Dissolution ou retrait du bien de la SCI

Le transfert du patrimoine de la SCI dans le patrimoine des associés est assimilé à une mutation à titre onéreux entraînant la taxation des plus-values latentes.

Encore faut-il que cette dissolution ne soit pas fictive, c'est-à-dire que les membres ne restent pas en indivision après la dissolution.

Le retrait d'un bien n'est envisageable que dans le cas où la SCI a plusieurs biens lui permettant le retrait d'un associé.

4.      Option à l'impôt sur les sociétés

Ce schéma qui ne fait qu'utiliser une option prévue par le Code Général des Impôts peut être réalisé dès 2012 en optant avant le 31 mars 2012 pour les sociétés civiles qui ont un exercice calqué sur l'année civile.

Ce schéma qui n'est pas sans conséquences fiscales doit être minutieusement étudié et ne pourra être envisagé que dans le cas d'immeubles de rapport.

Il conviendra de vérifier que cette option n'est pas fictive ou n'a pas été réalisée dans un but exclusivement fiscal. Dans le cas d'une cession à court terme de l'immeuble par la SCI, l'administration serait tentée de remettre en cause l'option, cette dernière ayant été réalisée que dans un but fiscal.

Comme indiqué, ces solutions doivent être examinées avec minutie et les justifications ne doivent pas être que fiscales …

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