L'article 5 de la loi de Finances pour 2012 a créé une nouvelle exonération sur les plus-values immobilières réalisées lors de la première cession d'un logement

– ce qui exclue les terrains à bâtir, les locaux professionnels, commerciaux ou industriels

-, autre que la résidence principale, sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, dans l'acquisition, la construction de la résidence principale.

Les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière

– SCI par exemple – sont exclues du dispositif. Il ne s'agit donc que de la cession des seuls "logements" détenus directement par les cédants.

Cette exonération est unique et doit être demandée par le contribuable qui souhaite en bénéficier : c'est une option.

En cas de pluralité de "logements", le choix du logement bénéficiant d'une exonération des plus-values n'est donc pas neutre.

Cette exonération s'applique sous conditions tenant au logement cédé et au cédant.

L'administration vient de publier une instruction précisant les conditions d'application de cette exonération.

Les conditions relatives au cédant :

Le cédant doit être résident fiscal en France au jour de la cession,

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou indirectement, de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession. Cette condition s'apprécie individuellement pour chaque époux. Ainsi, toutes les autres conditions étant remplies, un des époux pourra bénéficier de l'exonération si la résidence principale était un bien propre de l'autre époux.

Le délai de 4 ans s'apprécie de date à date.

Il existe bien entendu des mesures de tempérament afin de tenir compte des situations particulières, par exemple, l'achat de la résidence principale avant la vente effective du logement : la mise en vente du logement doit être antérieure à l'acquisition de la résidence principale, la cession de ce logement doit intervenir dans un délai raisonnable, le prix de cession doit être effectivement réemployé dans l'acquisition – cette dernière preuve pourra être rapporté par l'existence d'un prêt relais remboursé lors de la vente du logement.

Les conditions relatives au bien cédé :

Cette exonération ne s'applique qu'une seule fois à partir du 1er février 2012,

Il s'agit d'un logement – c'est-à-dire un local à usage d'habitation – avec un tempérament pour les locaux à usage mixte,

Sont donc exclus les locaux professionnels, commerciaux ou industriels et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Toutefois, l'associé d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu lors de la cession du logement par la SCI peut bénéficier de l'exonération,

Sont également exclus les immeubles ou partie d'immeubles comprenant plusieurs logements. Seuls un des lots détenus pourra bénéficier de l'exonération.

Le remploi des fonds

Les fonds doivent être réemployés, dans un délai de vingt-quatre mois – computation de date à date -, en tout ou en partie, à l’acquisition ou la construction d’un logement que le contribuable affecte à sa résidence principale.

La résidence principale doit être détenue en direct – les détentions au travers de société immobilière – SCI par exemple ne sont pas possible-, et doit être détenue en pleine propriété,

Le remploi peut également prendre la forme du paiement d'une soulte ou des droits de succession ou de donation en pleine propriété d'un logement reçu qui deviendra la résidence principale de l'héritier ou du donataire,

Le remploi peut également rendre la forme de travaux qui sont achevés et payés dans les douze mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du logement ou pour la construction de la résidence principale.

L’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation.

Toutefois, une fois cette affectation réalisée, il n'existe aucune durée minimale de conservation ou d’affectation du logement acquis en résidence principale.

Conditions liés au remploi et régularisation

Au jour de la cession, le cédant doit évaluer la fraction du prix de cession qu'il destine à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale et cette fraction doit être mentionnée dans l’acte de cession.

En d’autres termes, au jour de la signature de l’acte authentique, le cédant doit indiquer la fraction du prix de cession qu’il destine au remploi et, au titre de laquelle, il demande le bénéfice de l’exonération de la plus-value.

Au terme des 24 mois, à défaut de justifier l'intégralité de la somme en remploi demandée lors de l'acquisition de la résidence principale, une régularisation doit être opérée.

Le cédant dépose alors une déclaration rectificative n° 2048 IMM mentionnant la fraction de la plus-value restant à imposer compte tenu du remploi moindre et procède au versement de l’impôt afférent à la plus-value imposable et les contributions sociales auprès du service des impôts.

Toutefois, lorsque le cédant remploie une fraction du prix de cession supérieure à celle pour laquelle il avait demandé le bénéfice de l’exonération, il peut demander par voie de réclamation contentieuse la restitution de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux payés au titre de la fraction supplémentaire de plus-value exonérée.

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