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Bail commercial : quelle durée choisir ?


Par Baptiste Robelin, Avocat - Modifié le 02-02-2021 - Blog : Blog Maitre Baptiste Robelin

Bail commercial : quelle durée choisir ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local et un preneur afin que ce dernier y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis à un statut spécifique dérogatoire au droit commun, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.

Le bail commercial consacre un engagement de longue durée, en ce qu’il constitue le socle indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. En effet, le preneur qui serait contraint de quitter les locaux commerciaux où il exerce son activité verrait son fond de commerce et son activité affectés.

Dès lors, une attention particulière a été apportée aux dispositions le régissant, notamment s’agissant de sa durée. Elle est dès lors encadrée par des règles spécifiques qui se veulent impératives et protectrices envers le preneur.

La loi n°2014-626 du 18 Juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », est d’ailleurs venue renforcer les droits du preneur, en ce qui concerne entre autre la durée et la fin du bail commercial, sujet d’études du présent propos.

 

 

I. Durée légale de 9 ans du bail commercial et exception des baux dérogatoires

Le statut des baux commerciaux impose une durée ferme minimum de neuf années conformément à l’article L 145-4 du Code de commerce, assortie d’une possibilité de résiliation triennale du bail réservée au preneur qui fera l’objet d’un développement par la suite.

 

Les disposions de l’article L 145-4 du Code de commerce relatives à la durée légale du bail sont d’ordre public. Dès lors, aucune des parties ne peut y déroger par une clause contraire qui serait auquel cas réputée non écrite conformément aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 Juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.

 

La durée légale du bail impose donc que le bail commercial soit conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Il est toutefois permis de convenir d’une durée supérieure, tel est le cas pour des baux d’une durée de douze ou quinze ans par exemple, à l’exclusion évidemment du bail perpétuel.

Il est à noter que lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à douze ans, il devra être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble, afin d’être opposable aux tiers.

 

Cette durée légale minimum connait toutefois une exception, celle des baux dérogatoires de trois ans au plus, renouvellement inclus conformément à l’article L 145-5 du Code de commerce.

Les parties peuvent ainsi convenir d’un bail d’une durée plus courte, dérogeant au statut impératif du bail commercial et donc au respect de la durée légale minimum, uniquement lorsque deux conditions sont réunies. On parle de baux dérogatoires lorsque ceux-ci sont conclu pour la première fois, c’est à dire pour la première location, et pour une durée de 3 ans au plus, renouvellement inclus, en application de la loi Pinel. Entre également sous la qualification de baux dérogatoires les baux successifs dont la durée cumulée ne dépasse pas trois ans.

Dès lors, un tel bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, quand bien même les conditions de celui-ci sont réunies. Le droit applicable est alors celui du droit commun du bail. Le preneur au bail ne pourra donc bénéficier des prérogatives inhérentes à ce statut.

 

Dans l’hypothèse où le preneur serait toujours en possession du local au-delà du terme du bail dérogatoire, une conversion automatique du bail dérogatoire en bail statutaire serait effectuée à la condition qu’aucune opposition du bailleur ne soit connue. Cette conversion entraine la conclusion d’un nouveau bail d’une durée de neuf ans, soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux.

 

Le cas particulier des locations saisonnières doit également être évoqué. Les locations saisonnières, même renouvelées régulièrement, ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux comme le dispose l’article L 145-5 du Code de commerce. Elles sont également exclues du domaine des baux dérogatoires, bien qu’inférieures à trois ans. Dès lors, la durée du bail qualifié de saisonnier n'est pas réglementée et peut varier selon l’activité économique concerné.

 

II. Bail 3,6, 9 ou la faculté de résiliation triennale

Comme évoqué précédemment, le statut des baux commerciaux impose une durée minimum de neuf années conformément à l’article L 145-4 du Code de commerce. Cette durée légale s’impose ainsi aux parties mais est assortie d’une possibilité de résiliation triennale du bail.

 

En cours de bail, le preneur aura la faculté de donner congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale, ce qui explique l’expression empruntée à la pratique de « bail 3, 6, 9 » pour qualifier le bail commercial.

Il pourra ainsi mettre fin au bail en respectant les formes du congé, c’est à dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, et un préavis du six mois avant le terme de la période triennale.

Cette faculté est dite discrétionnaire pour le preneur. En effet, il bénéficie d’une telle possibilité de résiliation sans qu’il ait à invoquer un quelconque motif pour la justifier.

Depuis la loi Pinel du 18 Juin 2014 (n°2014- 626), cette faculté ne peut plus être supprimée conventionnellement, ce qui exclut donc toute durée ferme supérieure à 3 ans.

 

Il existe toutefois des exceptions énumérées à l’alinéa 2 de l’article L 145-4 du Code de commerce, concernant les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents construits en vue d’une seule utilisation et les locaux à usage exclusif de bureaux, ainsi que les locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés à un établissement de production (mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts). Ces baux particuliers peuvent comporter des stipulations contraires, et exclure la possibilité de résiliation triennale, conformément aux dispositions de la loi PINEL.

 

Par ailleurs, conformément à l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, tout bail commercial signé entre le propriétaire et l’exploitant de résidences de tourisme comme déterminées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

 

L’interdiction de durée ferme du bail supérieure à 3 ans s’applique pour tout bail conclu à compter de son entrée en vigueur, le 20 juin 2014.  Les dispositions transitoires prévues par la loi Pinel étant rares, un débat doctrinal existait pour déterminer si ses dispositions étaient applicables immédiatement également aux baux en cours.

La réponse ministérielle du 31 mai 2016 semble consacrer cette application aux baux en cours en précisant notamment que cette mesure « relève de l’ordre public de protection et que cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle ».

C’est également ce qu’affirme la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 2020. Les dispositions relatives à la durée et au renouvellement du bail commercial de la loi Pinel sont d’application immédiate et applicables aux contrats en cours mais non aux procédures ouvertes lors de l’entrée en vigueur.

 

Le bailleur dispose également d’une faculté de résiliation mais dans des hypothèses strictes. Alors que la possibilité de résiliation offerte au preneur est indépendante de toute motivation, tel n’est pas le cas pour le bailleur qui devra justifier de l’un des motifs prévus par la loi aux articles L 145-18, L 145-21, L 145-23-1 et L 145-24 du Code de commerce pour pouvoir s’en prévaloir. Ainsi, le bailleur pourra invoquer son droit de résiliation triennale qu’au seul fin « de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ». Le bailleur restera redevable d’une indemnité d’éviction en faveur du preneur.

 

III.  L’hypothèse du dépassement de la durée légale minimum et ses conséquences

Le bail ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme. Il ne cesse que par l’effet d’un congé donné 6 mois à l’avance par le bailleur ou le preneur. À défaut, le même bail se poursuit par tacite prorogation pour une durée indéterminée aux mêmes conditions. Chaque partie dispose alors de la faculté d’y mettre fin au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Ce congé peut être assorti d’une offre de renouvellement du bailleur ou d’une demande de renouvellement du preneur, étant précisé que le bailleur qui refuserait le renouvellement du bail se trouvera dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction, sauf cas de motif grave et légitime.

 

Se pose alors la question de la durée du bail renouvelé. Dans l’hypothèse où le bailleur donnerait congé avec offre de renouvellement ou bien le preneur ferait une demande de renouvellement acceptée, le bail ainsi renouvelé est conclu pour une durée de neuf ans, alors même que le bail faisant l’objet d’un renouvellement était conclu pour une durée supérieure. Seul un accord postérieur à la date d’effet du congé entre les parties pourra entrainer la stipulation d’une durée plus longue conformément à l’article L 145-12 du Code de commerce.

 

Une durée supérieure à neuf ans emporte des conséquences du point de vue du principe du plafonnement du loyer révisé. En effet, ce principe consacré par l’article L. 145-34 du Code de commerce connait des exceptions légales. Les baux commerciaux conclus pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, ou pour une durée de fait supérieure à douze ans par l’effet d’une tacite prolongation comme évoqué ci-avant verront leur loyer fixé à la valeur locative, sans limite à la hausse ou à la baisse. Aucun plafonnement au loyer initial augmenté la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ne sera pas appliquée. 

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