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LE CESSION-BAIL: investissement lucratif ou cascade de désillusions?

Par , Avocat - Modifié le 18-05-2012
Par le cession-bail (lease-back), l'acheteur d'un bien loue au vendeur ce bien afin d'en tirer un double profit: un avantage fiscal, et des revenus locatifs.

Par ce mécanisme, un investisseur qui accorde un bail commercial au vendeur de ce même bien, récupère intégralement la TVA sous réserve d'une location de 20 ans minimum.

Le contrat prévoit des revenus locatifs annuels - entre 3 et 5 % de la valeur du bien - éventuellement réduit des frais de gestion.

A cela se rajoute une réduction d'impôts, 20 % en 2011, pour les locations meublés non-professionnelles.

Notamment connue sous sa forme de "résidence-hôtelière", l'investisseur doit, dans ce cas surtout, être de la plus grande prudence si son vendeur cumule les fonctions de constructeur, promoteur, locataire et gestionnaire du bien: un nombre croissant de résidences de ce type, notamment dans le Sud de la France, en sont l'exemple!

D'abord, le constructeur-vendeur a tout intérêt à vendre à un prix maximum, pour un coût minimum. Seuls les développeurs qui se fixent un objectif de location-gestion à long terme se soucient de la qualité de construction, et bon nombre de développeurs cherchent hélas seulement un maximum de profits à la vente, sans se soucier de la pérennité de leurs projets.

Et l'échec est garantie si la qualité (ou le choix du lieu) sont discutables: le locataire-gestionnaire n'assure plus les revenus locatifs au fur et à mesure que les années s'écoulent et met les propriétaires devant la contrainte: accepter une baisse de loyers tout en assumant des frais de gestion croissantes, changer d'exploitant ou vendre!

Au vu de cette situation le propriétaire découvrira que la valeur de son bien chute en acceptant un nouveau contrat diminuant le rendement locatif, le risque que l'exploitant abandonne s'accroit ou tourne en faillite, la vente devient illusoire et met en danger les crédits bancaires, la TVA redevient exigible au pro rata du temps écoulé et les autres avantages fiscaux s'évaporent.

Pour les propriétaires se trouvant dans cette situation, la solution la plus efficace est de se regrouper dans le cadre de leur association de copropriétaires et voter à leur majorité pour un autre gestionnaire. Cette initiative a de toute évidence plus de chances de réussite en début d'exploitation.

Et méfiance si les belles promesses promotionnelles ne sont pas intégralement reprises dans le(s) contrat(s), le notaire du promoteur n'est absolument pas une garantie en soi!

Donc une dernière évidence, pour éviter ce genre de fait accompli particulièrement épineux: mieux vaut choisir son investissement/ résidence secondaire par une sélection préalables des vendeurs-gestionnaires qui ont prouvé leur professionnalisme sur le long terme.

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Maître Petra CRAMER

Maître Petra CRAMER

Avocat au Barreau de MONTPELLIER

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