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Article avocat Bail Commercial

Le bail commercial des Cafés Hôtels Restaurants et établissements de nuit

Par , Avocat - Modifié le 21-12-2015

Les diverses possibilités de faire baisser son loyer et des charges réduites pour le locataire.

Les possibilités pour les Cafés Hôtels Restaurants de faire baisser le montant de leur loyer

Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014

1) Les diverses possibilités de faire baisser son loyer.

Le loyer d’un bail commercial (3-6-9) est le fruit d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Le montant du loyer peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans, c’est la révision, ou à son terme au bout de 9 ans, c’est le renouvellement.  Des clauses initialement prévues au bail peuvent également faire baisser le loyer annuellement.

          Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, cette révision est indexée sur les indices (ILC 108.47 au quatrième trimestre 2014 -Indice des loyers commerciaux) et éventuellement ILAT (Indice des activités du tertiaire). Ces deux indices remplacent l’ICC (indice du cout de la construction) qui était trop fluctuant au détriment du locataire. Si l’indice de référence, ILC  est en baisse comme depuis le premier trimestre 2013, le locataire pourra demander la baisse de son loyer. On peut d’ailleurs légitimement imaginer dans le contexte immobilier actuel que la tendance à la baisse se confirme pour atteindre un niveau proche de celui du premier trimestre 2010 soit un indice de 101.36.

La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte d’huissier ou LRAR.

          Souvent un pas de porte est demandé par le propriétaire des locaux à l’entrée des locataires dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s’agit donc pour lui d’un supplément de loyer versé par avance, par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.

          Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Les facteurs locaux de commercialité sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d’habitants autour du local ou la baisse du nombre de bureaux, la disparition de commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entrainer une baisse de fréquentation du café, hôtel ou restaurant et avoir un impact direct sur l’activité du locataire pour qu’il puisse s’en servir afin de faire baisser son loyer. La tendance actuelle est à la dégradation des facteurs locaux de commercialité. Il n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

          Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment :

  • Une révision de votre loyer peut être demandée en cas de clause d’échelle mobile si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
  • Une clause recettes est basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du locataire exploitant.

Dans les deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer soit parce que le montant de son loyer réel a baissé de plus d’un quart (Clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes) . Notre contexte économique actuel favorise ces types de clauses qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d’augmentation des recettes.

          La branche hôtelière connait une spécificité due au local d’affectation de l’hôtel. En effet l’hôtel, le café ou le restaurant peuvent en principe être considérés pour la plupart comme monovalents. En d’autres termes, le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisé par le juge) associant le taux d’occupation maximale, puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes ; soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le cout d’investissement pour le locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes. Il sera alors dans votre intérêt de démontrer le caractère polyvalent de votre local. Ceci afin de limiter vos hausses de loyer et même d’en demander la baisse. Enfin, la négociation d’une clause recette avec votre bailleur pourra permettre d’envisager une baisse de loyer. En d’autres termes, compte tenu de l’activité économique, le jeu de la clause recettes pourra permettre une baisse importante du loyer adaptée à l’évolution de votre activité.

Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire 6 mois avant son terme, soit 8 ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il convient donc de bien faire attention à cette date afin de d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.

          Pour les baux conclus pour plus de 9 ans, reconduit tacitement et de plus de 12 ans, ou qui ont été déspécialisés par le propriétaire, la loi prévoit la aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

2) Des charges réduites pour le locataire

Contrairement à la situation antérieur, un état des lieux mentionnant la répartition des charges imputées au locataire et celles imputables au propriétaire est désormais obligatoire. Cette disposition permet une plus juste répartition des charges

Conclusion

Il y a donc diverses possibilités de réduire le montant de votre loyer. Le Cabinet Petroussenko ½uvre en ce sens depuis plus de 16 ans afin de réduire le loyer par la voie judiciaire ou de renégocier le montant  des loyers avec les propriétaires des murs à tout moment et procède à la rédaction des opérations de cessions de baux.

 

Par Sophie Petroussenko

Avocat au Barreau de Paris

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Maître Sophie PETROUSSENKO

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