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Article avocat Bail Commercial

En matière de bail commercial, est-il possible de répercuter des charges sur le locataire?

Par , Avocat - Modifié le 15-11-2012
En effet, le code de commerce ne définit pas les charges locatives à la différence du code civil qui intègre le décret du 26 août 1987 sur les charges locatives récupérables sur le locataire dans le cadre de bail d'habitation, notamment.

Les parties au bail commercial peuvent donc contractuellement décider de transférer certaines charges au locataire que l'usage laisserait en principe à la charge du bailleur (impôts et taxe grevant l'immeuble, charges de copropriété facturées par le syndic répercutées sur le locataire....). On voit très souvent dans les baux commerciaux des clauses stipulant que le loyer s'entend net de toutes charges pour le bailleur et formulée comme suit : « le preneur devra rembourser la quote-part de l'ensemble des charges communes et travaux de l'ensemble immobilier au prorata des millièmes de charges affectés au lot loué de telle sorte que le loyer s'entend net de toutes charges pour le bailleur. »
Il est important de vérifier la rédaction de ces clauses afin de s'assurer de leur pleine et entière effectivité.

Dans un cas d'espèce soumis à la troisième chambre civile de la Cour de Cassation (3ème civ 3 octobre 2012), un bailleur avait loué des locaux à usage commercial à Monsieur X et avait sollicité de son locataire le paiement d'une certaine somme au titre de charges de chauffage. En effet, le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble. Le locataire soutenait ne pas utiliser ce système de chauffage mais des convecteurs électriques mobiles et refusait de prendre en charge la quote part de charges de chauffage.

Une Ordonnance avait été rendue enjoignant le locataire au paiement de cette somme après déduction du montant du dépôt de garantie. Monsieur X devait faire opposition à ce paiement et demandait la restitution du dépôt de garantie. Pour faire droit aux demandes du bailleur, l'arrêt de la Cour d'Appel visait le Décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables et retenait que « l'absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 ». La Cour de Cassation devait logiquement casser l'arrêt de la Cour d'Appel aux motifs que le décret du 26 août 1987 ne pouvait s'appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives.



En effet, aucun texte légal ne permet au bailleur de récupérer des charges mentionnées dans le décret du 26 août 1987, dans le cadre d'un bail qui ne serait pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 c'est-à-dire aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Ce qu'il faut retenir : Les parties au bail commercial peuvent, notamment, convenir de faire référence, lors de la conclusion du bail, au décret du 26 août 1987 pour fixer la répartition des charges locatives récupérables sur le locataire mais elles doivent y faire expressément référence dans le bail commercial.

A défaut, le décret du 26 août 1987 ne s'appliquant de droit qu'aux seuls baux régis par la loi du 6 juillet 1989, la demande du bailleur, ayant loué des locaux à usage commerciaux, de voir son locataire condamné au paiement des charges locatives sera rejetée. Les charges locatives peuvent être contractuellement déterminées par diverses références.

La rédaction d'un bail commercial s'avère complexe. Elle est source d'enjeux délicats. Prenez conseil.

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Maître Laurence Roquigny Abraham

Maître Laurence Roquigny Abraham

Avocat au Barreau de BORDEAUX

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