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Le bail commercial : les pièges à éviter pour le bailleur

Par , Avocat - Modifié le 26-01-2017

Pour le propriétaire d’un bien immobilier donné à bail, quelques mises en garde s’imposent.

Le bail commercial est un contrat de location de locaux, utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il est régi par les dispositions du Code de commerce (articles L.145-1 et suivants).

Ce bail réglementé permet au commerçant de réaliser son objet social. En cela, il est indissociable du fonds de commerce. Le bail commercial offre ainsi un statut protecteur pour le preneur, qui bénéfice d’un plafonnement du loyer et du renouvellement du bail, qui est de droit. Le non-respect de ce renouvellement par le bailleur est sanctionnée par le paiement d'une indemnité d'éviction au profit du preneur.

C’est ainsi qu’on désigne sous le vocable de « propriété commerciale » le statut particulier dont bénéficie le locataire. Pour le propriétaire d’un bien immobilier donné à bail, quelques mises en garde s’imposent donc.

La fixation, par écrit, du montant initial du loyer à des conditions de prix "normales et représentatives" est indispensable

Étonnement, malgré la modernisation par la loi Pinel de certaines dispositions du Code relatives au bail commercial, il reste possible de souscrire un bail commercial sans passer par un contrat écrit.

C’est le premier piège à éviter. Le contrat, qui fixe le montant du loyer et les modalités de paiement, permet par ailleurs d’établir d’emblée les règles de mise à jour du montant du loyer (clause d’échelle mobile, voire clause de recettes).

En dehors de ces deux cas de figure, il est quasiment impossible, en cours d’exécution du bail commercial, d’obtenir une revalorisation du montant du loyer. Seule une modification sensible des facteurs de commercialité (R.145-6 du Code de commerce) peut justifier un déplafonnement de la hausse du loyer.

Il apparaît ainsi nécessaire pour le bailleur de faire rédiger, ou a minima relire, le contrat de bail par un professionnel du droit (avocat ou notaire).

Le bailleur a par ailleurs intérêt, avant tout engagement, à faire évaluer par des agents immobiliers sérieux la valeur locative du bien loué. Faute de quoi, il risque de se trouver lié au locataire par un loyer en total décalage avec la valeur locative des locaux professionnels (VLP), servant de base notamment à la taxe foncière.

La durée du bail de 9 ans n’est pas une fatalité, encore faut-il le prévoir...

La durée minimale de 9 ans est un engagement de long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue Cependant, il est parfaitement possible, dans certaines conditions, de conclure ab initio un bail de courte durée (article L.145-5 du Code de commerce).

Ce bail « dérogatoire » permet au locataire de ne pas se trouver engagé sur une période de neuf ans. Il offre également l’avantage pour le bailleur de ne pas devoir s’acquitter de l’indemnité d’éviction au terme de la durée du contrat, le locataire ne bénéficiant d’aucun droit au renouvellement du bail.

3 conditions sont cependant à respecter :

  • La durée du bail dérogatoire ne doit pas dépasser trois ans. Aucune durée minimale n’est imposée. Il est ainsi possible de conclure des baux dérogatoires successifs avec le même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas trois années,
  • Le bail doit être conclu à l’entrée du locataire dans les lieux,
  • Le bailleur et le preneur doivent avoir explicitement manifesté leur intention de déroger au statut des baux commerciaux, par l’insertion d’une clause au contrat.

Le bail commercial peut par ailleurs être résilié par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations, en application de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce).

En tout état de cause, preneur ou bailleur, faites-vous conseiller avant de vous engager...

 

Par Thierry Caron

Avocat au Barreau d'Orléans

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Maître Thierry Caron

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Avocat au Barreau de ORLEANS

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