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Les limites de la liberté contractuelle en matière de bail commercial et l'obligation de délivrance du bailleur

Par , Avocat - Modifié le 07-12-2012
Aucune clause du bail commercial ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu. C'est le principe que rappelle la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 31 octobre 2012.

En l'espèce, M x a donné à bail des locaux à usage commercial à Mme y. Cette dernière devait faire constater par voie d'expertise des désordres affectant la destination de l'immeuble (en l'occurrence des infiltrations et moisissures). L'expert chiffrait la réalisation des travaux imputables au bailleur de l'ordre de plus de 39 000 et un préjudice pour le locataire de l'ordre de plus de 27 000 . Le bailleur devait répondre qu'il ressortait des clauses du bail que le locataire devait prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation et que toutes les réparations y compris les grosses réparations et celles résultant de la vétusté devaient être prises en charge par le locataire. Dès lors le bailleur arguait qu'il ne pouvait être tenu pour responsable des désordres invoqués.

La Cour d'Appel devait retenir que la rédaction du bail commercial soumis à son appréciation exonérait le bailleur de son obligation de délivrance en bon état d'entretien et de réparation et rejetait la demande d'indemnisation du locataire. La Cour de Cassation casse l'arrêt déféré, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, aux motifs que les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu.

Il sera donc rappelé que les articles 1719 et 1720 du code civil sont rédigés comme suit : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Si la liberté contractuelle en matière de bail commercial autorise le bailleur à faire supporter au locataire, toutes réparations y compris autres que locatives en cours de bail, aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrer la chose louée pouvant servir à l'usage contractuellement convenu. Il appartient au bailleur de prouver qu'il a satisfait à cette obligation et non l'inverse.

Au cas d'espèce, le rapport d'expert précisait que le local souffrait d'infiltrations d'eau récurrentes, que l'installation électrique était non conforme et vétuste ce qui portait atteinte à la destination de l'immeuble. Une fois encore, la liberté de rédaction du bail commercial a ses limites et il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit.

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Maître Laurence Roquigny Abraham

Maître Laurence Roquigny Abraham

Avocat au Barreau de BORDEAUX

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