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Bail commercial : le preneur ne peut librement changer d'activité

Par , Avocat - Modifié le 22-07-2017

Le bail commercial est conclu en vue d’une activité commerciale (ou non), déterminée. Elle peut être stipulée de manière très large, par exemple « tous commerces », ou de manière restrictive « restauration rapide » par exemple.

Le bail "tous commerces" laisse le preneur entièrement libre du choix de son activité et de ses évolutions.

Dans les autres cas, le preneur n’est pas libre de modifier l’activité précisée au bail : il doit se soumettre à une procédure spécifique s’il souhaite étendre ou modifier son activité. A défaut, il encourt le risque de voir appliquer le régime du déplafonnement.

La procédure imposée au preneur diffère en fonction d’un ajout d’activité ou d’un changement :

Développer une activité complémentaire est en principe autorisé, mais changer la destination des locaux nécessite l'autorisation du bailleur.

Une clause du bail mentionnant plusieurs activités assorties de la mention "etc" autorise l'exercice d'activités voisines.

  • UNE ACTIVITÉ INCLUSE : PAS D’AUTORISATION NÉCESSAIRE

Les activités dites "incluses" sont autorisées de fait : la vente de produits de charcuterie est incluse dans l’activité principale de boucherie, par exemple.

Autre exemple récemment jugé : la vente de billets d’entrée au Château de Versailles est une activité incluse d’un café, bar, restaurant, salon de thé à Versailles et ne justifie pas de demander l’autorisation préalable du bailleur.

  • UNE ACTIVITÉ CONNEXE OU COMPLÉMENTAIRE : UNE DÉCLARATION PRÉALABLE NÉCESSAIRE

En outre, le preneur est autorisé à développer une activité connexe (c’est-à-dire ayant un rapport étroit avec l'activité principale) ou complémentaire (c’est-à-dire utiles ou nécessaires à un meilleur exercice du métier premier), sous réserve d’en informer le bailleur au préalable par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception :

Cette formalité vaut mise en demeure. Le bailleur pourra contester dans un délai de deux mois uniquement le caractère complémentaire ou connexe de l’activité, et le désaccord sera alors soumis à l’appréciation du Tribunal de Grande Instance.

Sans désaccord, le bailleur sera en droit de solliciter une augmentation du loyer mais seulement lors de la révision triennale.

Si un bail tous commerces permet en principe d'exercer n'importe quelle activité commerciale, il reste cependant encadré : le locataire doit respecter l'affectation des lieux (et les éventuelles restrictions de la copropriété).

  • UN CHANGEMENT D’ACTIVITE : AUTORISATION PRÉALABLE NÉCESSAIRE

Un changement complet d'activité nécessite d'engager une procédure de déspécialisation totale (ou plénière).

Ayant conclu un bail pour exploiter les locaux en développant une activité précisée, le changement total ne peut être autorisé que si trois conditions sont réunies :

- L'exploitation n’est pas rentable,
- La nouvelle activité apportera un service auquel le consommateur n'a pas ou insuffisamment accès,
- Elle est compatible avec la destination, la situation, les caractéristiques et le standing du bien.

La nouvelle activité ne doit pas générer de nuisances supplémentaires. Par exemple, exploiter un restaurant à la place d’une boutique générerait des nuisances (olfactives, auditives) supplémentaires.

Le preneur doit demander au bailleur et à tous les créanciers inscrits sur le fonds de commerce l'autorisation d'exercer une activité différente de celle stipulée au bail, en recommandé AR ou par l'intermédiaire d'un huissier.

En l'absence de réponse du bailleur dans un délai de trois mois, le locataire est autorisé à procéder au changement.

Le bailleur est en droit de refuser le changement d’activité :

- S'il existe un motif grave et légitime (non-paiement des loyers, par exemple),
- S'il a un intérêt personnel, droits concurrents donnés à des tiers,
- En cas d'exercice du droit de reprise (pour réaliser des travaux de rénovation urbaine notamment).

Attention aux locaux situés dans une copropriété : la copropriété doit être interrogée en cas de changement de destination et peut s’y opposer si le changement n’est pas conforme au règlement de copropriété ou cause des nuisances supplémentaires.

Le bailleur peut solliciter une indemnité dite de « déspécialisation » et une augmentation immédiate du loyer s’il justifie d'un préjudice lié à la nouvelle activité (troubles de jouissance occasionnés à d'autres locataires ou encore accroissement des charges).

Attention à la sanction : le non respect des procédures de déspécialisation peut fonder l’action en résiliation du bailleur.

Un conseil : se prémunir en amont de tout ajout ou modification de l’activité, et faire appel à son Avocat avant d’agir.

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Maître BONNEROT Virginie

Maître BONNEROT Virginie

Avocat au Barreau de REIMS

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