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Le bailleur peut-il revenir sur sa décision de refus de renouvellement du bail ?

Par , Avocat - Modifié le 31-07-2013

Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction peut revenir sur sa décision et décider finalement de consentir au renouvellement du bail.

Cette faculté du bailleur de revenir sur sa décision initiale trouve sa source dans l’article L.145-58 du code de commerce et est plus connue sous le nom de droit de repentir du bailleur.

Ce droit de repentir s’exerce sous certaines conditions :

1. le congé avec refus de renouvellement délivré à l’initiative du bailleur doit être valable.

2. le droit de repentir ne peut s’exercer que dans un certain délai à savoir jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est devenue définitive. Si aucun appel n’est formé, le délai ne commencera à courir qu’à l’expiration du délai d’appel (un mois à compter de la signification du jugement rendu par les juges de première instance).

3. le bailleur ne peut exercer son droit de repentir que si le locataire est encore dans les lieux.

Cette dernière condition vient d’être rappelée par la Cour d’Appel de Rennes dans un arrêt rendu le 19 juin 2013.

Les faits étaient les suivants :

Une société X avait donné à bail à une société Y des locaux pour y exploiter une activité d’hôtel, restaurant, bar sous la forme de deux baux commerciaux.

Les baux expiraient au 28 février 2008.

Le 9 juillet 2009, le locataire formalisait une demande de renouvellement des baux aux mêmes conditions et charges que ceux en cours.

Le 4 septembre 2009, le bailleur refusait le renouvellement et offrait une indemnité d’éviction pour l’un des baux en cours.

Le 1er septembre 2009 le bailleur devait mettre en demeure le locataire de mettre fin à des manquements relatifs à l’entretien de l’immeuble et signifiait son refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le deuxième bail régularisé avec le locataire.

Sur la base du rapport d’expertise, le locataire devait assigner son bailleur aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction de 808 000 euro outre le paiement des frais de déménagement, réinstallation, licenciement.

Le Tribunal de Grande Instance a fait droit à une partie de la demande du locataire. Le bailleur a fait appel de la décision et par acte du 23 octobre 2012, ce dernier notifiait au locataire son droit de repentir.

Le bailleur demandait donc à la Cour à titre principal de constater que le droit de repentir avait été exercé et qu’il avait consenti au renouvellement du bail.

L’intérêt évident pour le bailleur était de ne pas verser l’indemnité d’éviction à laquelle il avait été condamné par les juges de première instance.

La Cour d’Appel rappelle que si l’article L.145-58 du code de commerce autorise le bailleur à se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant un renouvellement du bail qu’il avait initialement refusé, la décision de première instance l’ayant condamné au paiement de l’indemnité étant frappée d’appel, ce droit ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et que son départ ne présente pas un caractère irréversible.

Or le bailleur a fait appel les 27 avril et 2 mai 2012 et a attendu le 23 octobre 2012 pour notifier son droit de repentir.

Le 16 octobre 2012, le locataire avait notifié à son bailleur une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie et remise des clefs des locaux.

En outre par lettres RAR du 12 octobre 2012, le locataire avait résilié ses abonnements butagaz, pages jaunes, assurance, chacune des lettres annonçant la fermeture de l’établissement pour cause de refus de renouvellement de bail.

Les contrats de crédit-bail matériel étaient résiliés au 14 septembre 2012.

Le déménagement avait été entrepris avant la notification du droit de repentir. Un huissier de justice avait constaté que ni l'hôtel, ni le restaurant, n'étaient plus exploités, qu'il n'y avait plus aucun client, ni salarié, et que le déménagement de l'ensemble de l'établissement était en cours et très avancé, seuls les sommiers et matelas restant dans les chambres

La Cour d’Appel a déduit de l’ensemble de ces faits que le locataire avait pris des dispositions irréversibles pour quitter les lieux de sorte que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir était trop tardif et devait donc être déclaré de nul effet.

Le bailleur a le droit de revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail mais l’exercice de ce droit est encadré.

Le locataire doit encore être présent dans les lieux et il est considéré comme présent dans les lieux tant qu’il n’y a pas eu libération effective et complète des locaux avec remise des clés. Dans notre cas d’espèce, cette condition n’était à l’évidence pas remplie.

Par Me Roquigny Abraham

 

 

 

 

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Maître Laurence Roquigny Abraham

Maître Laurence Roquigny Abraham

Avocat au Barreau de BORDEAUX

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