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Article avocat Bail Commercial

La convention d'utilisation du "Club house" dacquois ne relevait pas du statut des baux commerciaux

Par , Avocat - Modifié le 05-08-2013

Par acte du 15 Juin 1999, dénommé « convention d'utilisation », la SARL FAIR PLAY s'est vue confier l'exploitation du bar restaurant dans des murs appartenant à l'association UNION SPORTIVE DACQUOISE (USD) titulaire d'un bail emphytéotique consenti le 15 Janvier 1991 par la ville de DAX pour une durée de 30 ans.

Du fait de la résiliation du bail emphytéotique par la ville de DAX, l’USD a fait délivrer à la SARL FAIR PLAY, le 29 Janvier 2010 un congé pour le 1er Mai 2010.

Par acte d'huissier du 13 Juillet 2010, la SARL FAIR PLAY a fait assigner l'UNION SPORTIVE DACQUOISE devant le Tribunal de Grande Instance de DAX aux fins de voir requalifier la convention liant les parties en bail commercial et de voir de ce fait condamner l'USD au paiement de la somme de 208 548 ¤ à titre d'indemnité d'éviction.

Par jugement rendu le 11 Avril 2012, le Tribunal de Grande Instance de DAX a considéré que l'affaire relevait de la compétence de la juridiction administrative et constaté l'incompétence du Tribunal de Grande Instance de DAX.

La SARL FAIR PLAY a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d’appel de Pau afin d’une part de voir retenir la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, et d’autre part, évoquer le fond de l'affaire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL FAIR PLAY soutenait que le litige était né de l'exécution d'un contrat de droit privé passé entre deux personnes de droit privé sans que l'une des parties ait la qualité de concessionnaire de service public.

Ainsi, le litige né entre les parties relevait nécessairement de la compétence des juridictions judiciaires, même en présence d’un bail comportant occupation du domaine public.

En défense, l'UNION SPORTIVE DACQUOISE sollicitait la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il avait jugé la juridiction judiciaire incompétente pour connaître des demandes de la SARL FAIR PLAY.

A titre subsidiaire, l’association demandait à la Cour de débouter la SARL FAIR PLAY de l'ensemble de ses demandes.

L'UNION SPORTIVE DACQUOISE rappelait que le bail emphytéotique la liant à la ville de DAX portait sur une partie intégrante du Parc municipal des sports, l'emprise concernée relevant du domaine public communal.

L'USD faisait également valoir que, quel que soit la qualification retenue, force était de constater que le bâtiment donné à bail à la SARL FAIR PLAY était érigé sur le domaine public de telle sorte que la conclusion d'un bail commercial au profit du sous locataire était exclue.

Ainsi, la location du bâtiment construit par l'UNION SPORTIVE DACQUOISE sur le domaine public échappait, selon elle, de droit au statut des baux commerciaux.

Sur  la compétence de la juridiction de l’ordre judiciaire, la Cour d’appel de Pau* rappelle tout d’abord les dispositions de l’article L.2331-1 du Code Général de la propriété des personnes publique :

« Sont portés devant la juridiction administrative les litiges relatifs :

1° Aux autorisations ou contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur dénomination, accordées ou conclus par les personnes publiques ou leurs concessionnaires ;

2° Au principe ou au montant des redevances d'occupation ou d'utilisation du domaine public, quelles que soient les modalités de leur fixation ;

3° Aux contraventions de grande voirie, conformément à l'article L. 774-1 du Code de justice administrative ;

4° À la location et à l'administration des établissements d'eaux minérales sur le domaine de l'État ;

5° Aux baux emphytéotiques passés par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics, conformément au 4° de l'article L. 1311-3 du Code général des collectivités territoriales ;

6° Aux baux emphytéotiques passés par les établissements publics de santé, conformément à l'article L. 6148-2 du Code de la santé publique ;

7°Aux baux emphytéotiques passés par l'État ou ses établissements publics conformément à l'article L. 2341-1. »

Il résulte de cet article que la juridiction administrative est compétente si les contrats ou autorisations d'occupation du domaine public sont conclus par des personnes publiques ou leurs concessionnaires.

En l'espèce, le litige ne portait pas sur le bail emphytéotique conclu entre la Ville de DAX et l'UNION SPORTIVE DACQUOISE, mais sur le contrat conclu entre l'UNION SPORTIVE DACQUOISE et la SARL FAIR PLAY afférent à l'occupation du domaine public.

La Cour constate à la lecture de ce bail que l'UNION SPORTIVE DACQUOISE n’était pas chargée d'une délégation de service public.

Ainsi, le litige opposant la SARL FAIR PLAY et l'UNION SPORTIVE DACQUOISE, personnes privées, ressortait de la compétence du juge judiciaire.

Sur le fond et la nature du contrat liant l'UNION SPORTIVE DACQUOISE à la SARL FAIR PLAY, la Cour rappelle tout d’abord que l'occupation privative du domaine public est par principe précaire et révocable.

En pareil cas, le statut des baux commerciaux est exclu quant aux conventions portant occupation privative du domaine public.

En l'espèce, l'UNION SPORTIVE DACQUOISE a conclu, en 1999, avec la SARL FAIR PLAY une « convention d'utilisation » pour l'exploitation du bar restaurant aménagé dans le bâtiment construit par l'UNION SPORTIVE DACQUOISE sur le terrain objet du bail emphytéotique.

La convention d'utilisation excluait expressément l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'existence d'un fonds de commerce et portait occupation privative du domaine public.

Cette convention ne pouvait donc être qualifiée de bail commercial.

En conséquence, la SARL FAIR PLAY est déboutée de sa demande visant à voir appliquer le statut des baux commerciaux et de l'ensemble de ses demandes visant l'indemnité d'éviction.

Par Me Semeria

Source : Cour d'appel de Pau du 25 juillet 2013

 

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Maître Antoine SEMERIA

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Avocat au Barreau de PARIS

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