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Congé d’un bail commercial : date erronée

Par , Avocat - Modifié le 09-08-2013

Quelles sont les conséquences de l'erreur sur la date pour laquelle le congé est donné par le preneur ?

Dans un arrêt du 3 juillet 2013 (pourvoi n°12-17914), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a apporté une précision en ce qui concerne le délai imposé pour délivrer un congé en matière de bail commercial.

Cette précision a été rendue possible par la rédaction de l’article L.145-9 du code de commerce telle qu’elle est issue de la loi du 4 août 2008 relative à la modernisation de l’économie.

En effet, depuis cette loi, ledit article prévoyait que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ».

Se posait donc la question de savoir si l’on devait délivrer le congé 6 mois avant l’expiration du bail ou de l’échéance triennale ou si le délai du dernier jour du trimestre civil était impératif.

Dans le cas soumis à la Cour de cassation, une société avait donné à bail des locaux à usage de bureaux à compter du 1er mars 1998. Le bail avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007.

Par acte du 31 août 2009, le preneur a donné congé pour le 31 mars 2010, considérant que malgré l’expiration de la période triennale au 28 février 2010, le délai imposé au dernier jour du trimestre civil imposait cette date du 31 mars. Il avait néanmoins respecté l’obligation de donner congé 6 mois avant l’échéance triennale.

Naturellement, le bailleur a prétendu que, dès lors qu’il mentionnait la date du 31 mars, le congé ne pourrait prendre effet qu'au 28 février 2013, soit lors de l’échéance triennale suivante.

Dans son arrêt du 3 juillet 2013, la Cour de cassation a retenu que les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, n'avaient vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prorogation du bail et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale.

Dès lors, le congé doit être donné pour la fin de période triennale, soit en l'espèce le 28 février 2010.

De plus, la Cour de Cassation a validé l’analyse de la cour d'appel, qui avait relevé que « le congé, dont la régularité formelle n'était pas contestée, était délivré pour une date différente de l'échéance prévue au bail et pour le dernier jour du trimestre civil mais qu'il traduisait la volonté non équivoque du preneur de mettre fin au bail à l'expiration de la première période triennale, énonçait que le bail prenait fin au 28 février 2010 et que le bailleur, qui avait toujours soutenu que le dernier jour du trimestre civil visé à l'article L. 145-9 était étranger au congé donné pour une échéance triennale, ne s'y était jamais trompé », et en avait déduit que l'erreur commise par le preneur sur la date à laquelle son congé devait produire effet n'affectait pas son efficacité.

Cette validation de l’efficacité du congé délivré pour une date erronée est donc limitée à des circonstances particulières, mais la Cour de Cassation en a validé le principe et c’est là l’essentiel.

Dorénavant, le congé même délivré pour une date erronée conservera toute son efficacité dès lors qu’il sera régulier dans sa forme et qu’il traduira la volonté non équivoque du preneur de donner congé pour l’expiration d’une période triennale ou pour l’échéance du bail.

Cette décision est bienvenue car elle ouvre des possibilités aux preneurs qui se seraient trompés dans la date choisie pour le congé.

Par Me Victoire de Bary

Avocat Associé

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Maître Victoire de Bary

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