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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Newsletter #2 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 17-05-2017

Congé du preneur à bail - Attestation d’assurance - Fin de bail - Droit de préemption du preneur à bail - Responsabilité du Syndic de copropriété - Procédure abusive contre le Syndic de copropriété

DROIT DES BAUX

Congé du preneur à bail (1)

La Loi du 24 mars 2014 est venue modifier les règles encadrant le congé délivré par le preneur à bail.

Ce dernier peut, désormais, bénéficier d’une durée de préavis réduite à un mois au lieu de trois.

La Jurisprudence est, toutefois, récemment venue préciser les conditions de mise en ½uvre de cette nouvelle règlementation.

A la lumière de cette récente décision, il importe que le preneur à bail précise le motif de la réduction du préavis dont il entend bénéficier, dans le congé lui-même.

A défaut, il ne pourra pas s’en prévaloir et sera tenu du règlement des loyers pendant toute la durée du préavis classique.


Attestation d’assurance (2)

La production tardive d’une attestation d’assurance ne doit pas être confondue avec le défaut d’assurance.

Un bailleur en a récemment fait l’apprentissage à ses dépens, aux termes d’une décision rendue par la Cour d’appel de Lyon.

Alors qu’il avait reproché, à son preneur à bail, un défaut d’assurance pour justifier l’action aux fins d’expulsion qu’il avait engagée, celui-ci a vu sa demande, pourtant classique en pareille matière, rejetée.

La mise en ½uvre de la clause résolutoire sur ce fondement s’avère, en effet, courante, les tribunaux étant soucieux d’assurer l’effectivité de cette obligation d’assurance.

En l’espèce, toutefois, les juges ont estimé que, bien qu’il ne l’ait pas transmise lorsqu’elle lui était demandée, la production, à la barre, d’une attestation établissant qu’il était assuré depuis la prise de possession des lieux, suffisait à démontrer qu’il avait respecté ses obligations.

Certes, la tardiveté de sa communication a justifié l’octroi de quelques euros au titre du préjudice subi, mais il est peu probable que ce fut, là, l’objectif du demandeur.

Bailleurs, il importe donc de ne pas confondre vitesse et précipitation avant d’engager une action en Justice sur ce fondement. 


Fin de bail (3)

Seule la remise des clés au bailleur ou à une personne désignée par lui peut libérer le preneur à bail de son obligation de payer.

C’est ce que vient de nous rappeler la Cour de cassation, dans le cadre d’un arrêt parfaitement cohérent avec sa jurisprudence constante. 

Nous savions déjà que le dépôt des clés dans la boite à lettre du bailleur, ou leur remise à un gardien d’immeuble, même contre récépissé, ne suffisait pas au preneur à bail pour justifier du respect de son obligation.

Aux termes de son dernier arrêt sur cette question, la Cour de cassation est allée encore plus loin puisque, dans cette affaire, le preneur à bail ne parvenait pas à joindre son bailleur et avait pris soin de remettre les clés de l’appartement qu’il quittait à un huissier de Justice qu’il avait choisi.

La Cour de cassation a considéré que, dès lors que l’huissier n’avait pas été choisi par le bailleur, la remise des clés n’était pas valable.

Le preneur à bail, pourtant de bonne foi, a donc été condamné à réglé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés.


Droit de préemption du preneur à bail (4)

La Cour de cassation vient de rendre plusieurs décisions permettant de définir plus précisément les contours du droit de préemption du preneur à bail.

Celui-ci a été instauré par la loi du 6 juillet 1989 pour permettre à l’occupant d’un appartement de se porter, par priorité, candidat à son acquisition.

La Haute Juridiction veille à la bonne application de cette disposition et entend le faire savoir. Se saisissant de deux affaires, elle a sanctionné des propriétaires qui en avaient fait une mauvaise application.

Dans le premier cas, le bailleur avait intégré l’offre de vente au congé délivré au locataire alors que, par principe, le droit de préemption ne peut naître qu’après la délivrance du congé.

Dans le second, le cédant avait formulé son offre de vente après avoir signé une promesse avec un tiers.

Rappelant que le preneur à bail ne pouvait pas renoncer par avance à son droit de préemption et que celui-ci devait être mis en ½uvre avant la signature d’un compromis, elle a annulé l’ensemble des opérations conclues au préjudice des locataires. 


COPROPRIETE

Responsabilité du Syndic de copropriété (5)

Le champ de la responsabilité des Syndics de copropriété n’a de cesse de s’étendre.

Les manquements et les négligences qui leur sont imputés sont, à chaque fois, appréciés avec plus de rigueur par les tribunaux et les cours.

Une des plus récentes décision rendue par la Cour de cassation en la matière illustre clairement cette évolution.

Dans cette affaire, les copropriétaires d’un immeuble, réunis en AG, avaient voté pour la réalisation d’importants travaux.

En cours d’intervention, l’entrepreneur en charge des opérations a abandonné le chantier et il est apparu que celui-ci n’avait pas souscrit de contrat d’assurance pour couvrir les risques liés à son activité professionnelle.

Le Syndicat des copropriétaires a engagé une action à l’encontre de son Syndic.

Ce dernier a été tenu pour responsable d’une perte de chance en s’abstenant de récupérer la preuve de la souscription d’une assurance par l’entrepreneur, et condamné à indemnisé le SDC du préjudice subi. 

Dès lors, et quel que soit le futur de la jurisprudence en la matière, retenons cette règle simple : pas d’attestation, pas d’intervention.


Procédure abusive contre le Syndic de copropriété (6)

Il n’est pas rare qu’un propriétaire agisse, seul, pour défendre les intérêts du Syndicat des copropriétaires.

Qu’il agisse par précipitation, ou à l’issue d’une résolution d’AG rejetant l’engagement d’une action, la loi du 10 juillet 1965 le lui permet.

En effet, la jurisprudence a développé une interprétation extensive de cette disposition et considéré qu’un copropriétaire était en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, sans même avoir à justifier d’un préjudice personnel.

Les choses pourraient, toutefois, évoluer, à l’aulne de la dernière décision rendue par la Cour d’appel de Paris. Celle-ci a récemment prononcé un arrêt venant limiter le champ d’application de cette faculté d’action.

Elle a, en substance, considéré que si le fougueux copropriétaire désireux de saisir la Justice n’avait pas à justifier d’un préjudice propre, il était, néanmoins, tenu de démontrer la réalité d’une atteinte aux parties communes de l’immeuble. A défaut, il doit être condamné pour procédure abusive à l’encontre du SDC. 

Gageons que ceci freine l’ardeur des copropriétaires zélés, enclins à assigner sans même attendre de connaître la volonté du Syndicat des copropriétaires.

 

Par Thomas Lebarbier

Avocat au Barreau de Paris

 

Références :

(1) CA Chambéry, 2ème Ch., 3 nov. 2016, n° 15/02684

(2) CA Lyon, 8ème Ch., 8 nov. 2016, n° 15/02673

(3) Civ., 3ème, 17 nov. 2016, n° 15-20.132

(4) Civ., 3ème, 13 oct. 2016, n° 15-21.238 ; 27 oct. 2016, n° 15-15.069

(5) Cass. 3ème civ., 3 nov. 2016, n° 15-21.705

(6) CA Paris, 4ème Ch. 2, 19 oct. 2016, n°14/22198

Maître Thomas LEBARBIER

Maître Thomas LEBARBIER

Avocat au Barreau de PARIS

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