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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Newsletter #3 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 17-05-2017

Statut des baux commerciaux - Clause de solidarité - Rappel de charges - Responsabilité de l’agent immobilier - Assemblées Générales (Ordre du jour) - Assemblées Générales (Contestation) - Règlement de copropriété


DROIT DES BAUX

Statut des baux commerciaux (1)(2)

Pour se prévaloir du bénéfice des baux commerciaux, le locataire doit remplir la double condition d’être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et d’exercer une véritable activité commerciale dans les lieux loués.

Les cours d’appel de Lyon et de Paris nous l’ont récemment rappelé.

Dans le premier cas, le locataire était bien inscrit au RCS mais n’exerçait aucune activité commerciale au sein des lieux loués. 

Dans le second, le preneur développait une activité commerciale mais n’était pas immatriculé. 

 

Clause de solidarité (3)

Si une clause de solidarité engage tous les co-preneurs solidaires au paiement des loyers et des charges, sans qu’ils puissent invoquer une évolution de leur situation personnelle, elle ne peut, en revanche, leur être opposée en matière d’indemnité d’occupation.

Dans une récente affaire portée devant la Cour de cassation, un bailleur tentait d’invoquer la clause de solidarité régularisée par l’ensemble de ses locataires pour exiger d’eux le règlement d’une indemnité d’occupation au titre du maintien dans les lieux d’un seul d’entre eux.

A cette occasion, la Cour de cassation a rappelé que cette clause ne trouve à s’appliquer que jusqu’à l’extinction du bail. 

Le bailleur ne peut donc exiger des colocataires qu’ils règlent tout ou partie de l’indemnité due par le seul occupant responsable.

Rien n’interdit toutefois, d’intégrer, par une stipulation expresse, une obligation solidaire pour le règlement « des loyers et de toutes indemnités ».

Aucune disposition d’ordre public n’interdit, en effet, d’intégrer une telle clause dans un bail soumis à l’adhésion de colocataires désireux de partager un logement.


Encore faut-il le prévoir, car faute de l’avoir fait, aucune autre voie de droit ne sera offerte au bailleur lésé.

 

Rappel de charges (4)

Un rappel de charges peut valablement être réalisé même après la fin du bail. C’est ce qu’un bailleur, déterminé, eût le plaisir de voir jugé, après qu’il ait porté son affaire jusque devant la Cour de cassation.

Alors que ses locataires avaient quitté les lieux en 2011, il leur adressa, en juillet 2012, une mise en demeure de payer au titre de la régularisation de charges pour les années 2008 à 2010.

La Cour d’appel lui avait opposé la tardiveté et les modalités de sa demande de règlement pour refuser de faire droit à ses prétentions.

Le bailleur n’avait, en effet, même pas pris la peine de produire les justificatifs de sa demande de règlement dans la mise en demeure qu’il avait adressée à ses anciens locataires.

Pourtant, relevant que les limites de la prescription quinquennale n’étaient pas atteintes, la Cour a consacré le raisonnement adopté par le propriétaire. 

En justice plus qu’ailleurs, patience et longueur de temps font plus que force ni rage

 

Responsabilité de l’agent immobilier (5) 

En sa qualité de professionnel, l’agent immobilier supporte l’obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications approfondies.

Dans une récente affaire, la Cour de cassation a eu l’occasion de sanctionner un agent immobilier qui, chargé de rechercher un locataire pour son mandant et de régulariser un bail, avait retenu un candidat qui s’est rapidement révélé insolvable.

Le bailleur avait reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié ses facultés de paiement.

Ce dernier avait tenté de se dédouaner en relevant qu’il n’était chargé que de la recherche du locataire et non de la gestion du bien.

Mais la Cour de cassation, considérant qu’il s’agissait là de la plus essentielle des obligations mises à sa charge, même par un simple mandat de recherche, a retenu sa responsabilité. 

Pour se prémunir de ce type de risques, l’agent immobilier réclamera donc les documents visés par le décret du 5 novembre 2015, pris en application de la loi du 6 juillet 1989.

 

COPROPRIETE

Assemblées Générales Ordre du jour (6)

Le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le Conseil Syndical n’est pas de nature à entrainer l’annulation de l’AG.

Pour écrire les choses autrement, bien qu’il soit fait obligation au syndic d’établir cet ordre du jour de concert avec le CS, aucune sanction n’est prévue en cas de manquement à cette règle.

C’est ce que vient de révéler la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu en décembre dernier. 

A l’évidence, ce sont des considérations probatoires qui ont incité la Cour a raisonné en ce sens, tant il pourrait être compliqué de rapporter la preuve de cette concertation.

Pour autant, en pratique, cette absence de sanction a de quoi surprendre.

En effet, faute de l’élaborer avec les membres du Conseil Syndical, le syndic garde la mainmise sur l’ordre du jour et peut, ainsi, empêcher sa propre mise en concurrence.

Il ne serait, dès lors, pas surprenant de voir cette jurisprudence évoluer dans les mois ou les années à vernir.

 

Assemblées Générales Contestation (7)

Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation n’a pas qualité à agir en contestation d’une Assemblée Générale.

Certaines évidences méritent parfois d’être rappelées et, la Cour d’appel de Grenoble a récemment eu l’occasion de le faire s’agissant de la qualité pour agir en contestation d’AG.

Bien que la jurisprudence soit constante, cette question est, en effet, régulièrement soulevée.

Seul les propriétaires ou les usufruitiers des lots au sein de la copropriété concernée peuvent agir à cette fin.

 

Règlement de copropriété (8)

Le règlement de copropriété n’est pas un contrat et la Cour de cassation vient d’en fournir une illustration flagrante.

Aux termes d’un arrêt rendu en décembre dernier, elle a rappelé qu’une Assemblée Générale ne peut pas, même à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifier la destination des parties privatives. 

Certes, la modification du règlement est ouverte aux copropriétaires, à la double majorité de l’article 26, mais cette modification ne peut porter que sur les modalités de jouissance des seules parties communes.

Qu’il soit lu et retenu que l’Assemblée Générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la jouissance de ses parties privatives.

Gageons que les copropriétaires à l’origine de cet arrêt, retiendront une leçon qu’ils ont, au sens littéral du terme, appris à leurs dépens.

 

Par Thomas Lebarbier

Avocat au Barreau de Paris

 

Références :

(1) CA Lyon, 1ère ch. Civ. A, 12 janv. 2017, n° 15/03438

(2) CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 janv. 2017, n° 14/16296

(3) Cass. Civ. 3ème, 12 janv. 2017, n° 16-10.324

(4) Cass. 3ème civ., 15 déc. 2016, n° 15-22844

(5) Cass. 1ère Civ., 16 nov. 2016, n° 15.23970

(6) Cass. 3ème Civ., 1er déc. 2016, n° 15-26.559

(7) CA Grenoble, 7 juin 2016, n° 12/05856

(8) Cass. 3ème civ., 15 déc. 2016, n° 15-22.342

Maître Thomas LEBARBIER

Maître Thomas LEBARBIER

Avocat au Barreau de PARIS

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