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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Newsletter #4 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 17-05-2017

Obligation d’occupation de la résidence principale - Offre de relogement - Pratiques abusives - Adhésion à une association de copropriétaires - Ordre du jour des Assemblées Générales - Obligations du syndic à l’égard des copropriétaires


DROIT DES BAUX

Obligation d’occupation de la résidence principale (1)

La loi du 6 juillet 1989 considère que la qualification de résidence principale implique, a minima, une occupation du logement 8 mois par an.

L’article 1741 du Code civil permet de mettre fin au bail si l’une des parties ne respecte pas ses engagements contractuels.

Une Cour d’appel a récemment fait une application sévère de ces textes.

Sur la base d’une lecture combinée de ces deux dispositions, elle a accepté la demande de résiliation du bail portée par un bailleur.

Ce dernier rapportait la preuve que son locataire n’occupait les lieux que quelques semaines par an, alors qu’ils étaient qualifiés de résidence principale. 

Aussi importe-il que les preneurs à bail occupent véritablement leur logement, s’ils ne veulent pas en perdre le bénéfice.

 

Offre de relogement (2)

Lorsqu’un arrêté d’insalubrité a été pris à l’encontre d’un immeuble, les bailleurs ont interdiction d’y loger leurs locataires et sont tenus de leur soumettre une proposition de relogement.

Si cette règle est, en général, connue et respectée, la Cour de cassation vient d’en renforcer la portée, en considérant que cette proposition devait être adressée à chaque titulaire du bail considéré, et ce même si les cotitulaires sont mariés.

Dans cette affaire, un propriétaire avait donné à bail une maison, par la suite frappée d’un arrêté d’insalubrité.

Le Bailleur avait souhaité respecter ses obligations et avait adressé une offre de relogement à l’épouse, considérant que celle-ci était également opposable à l’époux.

Ce dernier a, toutefois, engagé une action en réparation du trouble de jouissance subi en raison du manquement, par le bailleur, à son obligation de relogement.

Et, bien que l’épouse n’ait jamais contesté avoir reçu cette proposition, la Cour de cassation a condamné le bailleur à indemniser l’époux.

 

Pratiques abusives

La loi ALUR du 26 mars 2014 a instauré un dispositif de plafonnement des honoraires des agents immobiliers.

Or, les enquêtes régulièrement menées par la DGCCRF révèlent que ces nouvelles restrictions sont sinon ignorées, du moins méconnues par les professionnels.

Ainsi, nombreux sont ceux qui persistent à calculer le montant de leurs honoraires sur la base d’un pourcentage sur le loyer perçu, alors que les textes retiennent des honoraires calculés en fonction de la superficie des lieux loués.

De même, l’état des lieux de sortie est encore régulièrement mis à la charge du locataire, en violation des dispositions applicables.

Des solutions existent pour permettre à l’agent immobilier de percevoir ces honoraires, par exemple en les intégrant dans les charges locatives ou en les qualifiant d’honoraires « bail code civil », mais en l’état, la majorité des pratiques retenues par les professionnels les exposent à des risques de sanctions.

Les contrôles de la DGHCCRF ne vont pas aller en diminuant, de sorte qu’il importe aux agences de revoir, rapidement, leurs modalités de facturation.

 

COPROPRIETE

Adhésion à une association de copropriétaires

Il n’est pas rare que le Président d’un Conseil Syndical ne s’estime pas suffisamment informé pour pouvoir assurer valablement sa mission.

Dans ce contexte, il lui est possible d’adhérer à une association de copropriétaires qui lui permettra de bénéficier des conseils et de l’expertise de techniciens du bâtiment et de professionnels du droit.

Nombreux sont les syndicats de copropriétaires qui refusent de voir ces coûts intégrés aux charges communes générales.

Pour autant, en n’en déplaise aux réfractaires, le décret du 17 mars 1967 autorise le Conseil Syndical à s’adjoindre les conseils de tous professionnels de son choix.

Allant plus loin, ce texte rappelle que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes liées à l’administration de l’immeuble et sont, à ce titre, « supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

Aussi, afin d’éviter tout débat stérile, il importe de retenir que le Président du CS peut, d’une part adhérer à une   association de copropriétaires et mettre les frais d’adhésion à la charge du syndicat, mais en outre y souscrire de sa propre initiative, sans demander l’autorisation au syndic de copropriété, ni au syndicat de copropriétaires.

 

Ordre du jour des Assemblées Générales (3)

Selon l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour des assemblées générales doit nécessairement être élaboré « en concertation avec le conseil syndical ».

Ce texte est d’ordre public et s’impose donc au syndic, sans qu’il puisse y déroger par les termes d’un accord spécialement conclu avec le CS.

A ce titre, il était permis de penser que sa violation entrainerait nécessairement la nullité de l’assemblée générale litigieuse.

Pour autant, il n’en est rien. C’est ce qu’a récemment indiqué la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt retenant que « le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n’était pas sanctionné ». 

Cette décision a de quoi surprendre tant elle est source d’insécurité juridique.

Certes, la loi ne prévoit aucune sanction spécifique à ce défaut de concertation.

Pour autant, cette décision, si elle devait faire jurisprudence, offrirait une liberté totale aux syndics pour l’élaboration de l’ordre du jour de l’AG, ce qui pourrait soulever de nombreux problèmes, notamment lorsque le conseil syndical souhaite insérer un projet de résolution portant sur le changement de syndic.

A ce titre, il y a tout lieu de penser que cet espace de liberté soit, rapidement, circonscrit.

 

Obligations du syndic à l’égard des copropriétaires (4)

D’aucuns répètent, à l’envi, que le syndic de copropriété, en charge de la gestion et de l’administration des parties communes, serait tenu de tout vérifier, et de rapporter tous les désordres affectant l’immeuble, y compris lorsque ceux-ci affectent les parties privatives.

Rappelons, toutefois, que le syndic n’est lié par aucune obligation à l’égard de chacun des copropriétaires et n’est, en réalité, redevable qu’à l’égard du syndicat.

Aussi, et contrairement à une croyance trop souvent partagée, le syndic n’est pas tenu de procéder au relevé des compteurs d’eau privatifs.

De même n’est-il pas tenu de vérifier une surconsommation d’eau, quand-bien même celle-ci révèlerait une anomalie des installations privatives.

En effet, le syndic n’est pas le mandataire des copropriétaires et n’est donc pas chargé de la gestion de leurs biens.

C’est ce que vient de préciser la Cour de cassation, dans un arrêt qui devrait rassurer certains professionnels, trop souvent sollicités pour des démarches qui ne relèvent pas de leurs obligations. 

 

Par Thomas Lebarbier

Avocat au Barreau de Paris

 

Références :

(1) CA Versailles, 1ère Ch., sect. 2, 7 fév. 2017, n° 15/07657

(2) Cass. 3ème civ., 9 fév. 2017, n° 16-13.260

(3) Cass. 3ème civ., 1er déc. 2016, n° 15-26.259

(4) Cass. 3ème civ., 15 déc. 2016, n° 15-25.305

Maître Thomas LEBARBIER

Maître Thomas LEBARBIER

Avocat au Barreau de PARIS

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