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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Newsletter #5 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 17-05-2017

Fin de bail pour défauts électriques - Loyer (Nullité de la clause interdisant la révision à la baisse) - Responsabilité de l’agent immobilier - Combles (Parties privatives) - Travaux urgents (Responsabilité du syndic) - Vélos et copropriétés


DROIT DES BAUX

Fin de bail pour défauts électriques (1)

La Cour d’appel de Paris vient de rendre une sévère décision à l’encontre d’un bailleur.

L’article 1722 du Code civil permet au locataire de demander la réduction du loyer ou la résiliation du bail si la chose louée est partiellement ou totalement détruite.

Dans cette affaire, le locataire exploitait des locaux affectés par d’importants dégâts des eaux, qui provoquaient de fréquentes coupures d’électricité.

Il y exerçait une activité de développements électroniques mais le raisonnement de la Cour pourra s’appliquer à toute activité, dès lors qu’elle nécessite l’accès à un réseau électrique.

Constatant qu’en dépit des mises en demeure qui lui avaient été adressées, le bailleur ne justifiait pas de la remise en état de l’installation, ce qui entrainait « une perte d’usage », la Cour a prononcé la résiliation du bail, sans indemnité due au bailleur. 


Loyer Nullité de la clause interdisant la révision à la baisse (2)

Toute clause interdisant la fixation, à la baisse, dans le cadre d’une révision du loyer en cours de bail est réputée non écrite.

Il y va de l’application des dispositions L. 145-15 et suivants du Code de commerce.

La Cour de cassation nous l’a, une fois de plus, rappelé aux termes d’un récent arrêt.

En effet, le droit de demander le bénéfice de la révision des loyers est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent, à l’avance, y renoncer.

Chacune peut, par principe, en solliciter la mise en ½uvre dès lors que la variation des facteurs locaux a entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative des lieux loués ou que, du fait de la clause d’indexation, le loyer a augmenté de plus de 25 %.

Mais des solutions existent.

En effet, en application du sacro-saint principe de liberté contractuelle, les parties au bail peuvent, naturellement, renoncer à ce droit une fois qu’il est acquis, c’est-à-dire une fois réunies l’une des conditions susvisées.

 

Responsabilité de l’agent immobilier (3)

Fidèle à sa jurisprudence actuelle, la Cour de cassation vient de rendre un nouvel arrêt illustrant la sévérité dont elle fait preuve à l’égard des professionnels, même de bonne foi. 

En l’espèce, un agent immobilier a été jugé responsable à l’égard d’un bailleur, pour le défaut de restitution, au locataire, de son dépôt de garantie.

Jusque-là, rien que de très extraordinaire.

La sévérité de la décision s’apprécie lorsque l’on constate que l’agent immobilier avait justement restitué ce dépôt de garantieau bailleur lui-même !

Certes, le bail faisait obligation au mandataire de conserver le dépôt de garantie et de le restituer au locataire.

Mais la condamnation de l’agent immobilier, à l’égard non pas du locataire, mais du bailleur alors même que le dépôt de garantie lui avait été reversée, met en exergue la volonté qui anime la Cour de cassation de de responsabiliser les professionnels, quitte à s’écarter de l’équité.

 

COPROPRIETE

Combles - Parties privatives

La détermination de la nature commune ou privative des combles marque toujours une étape délicate dans la vie d’une copropriété.

Et lorsque les termes du règlement de copropriété ne sont pas suffisamment précis, ou actuels pour trancher cette question, les tribunaux ont souvent recours à la règle de l’accessibilité.

Si l’accès s’y fait par un lot privatif, alors les combles sont privatives.

La récente jurisprudence de la Cour de cassation ne va, toutefois, pas simplifier les choses, loin s’en faut.

En effet, celle-ci vient de casser un arrêt de cour d’appel qui avait consacré le caractère privatif de combles, au motif que celles-ci n’étaient accessibles que depuis l’appartement du propriétaire qui en revendiquait la propriété.

Sans toutefois contredire la cour d’appel sur le raisonnement qu’elle avait adopté, elle lui a reproché de ne pas avoir expliqué, comme le lui avait demandé le SDC, en quoi le fait que le seul accès aux combles se situe au sein d’un lot privatif emportait, de facto, leur nature privative.

En somme, la règle de l’accessibilité ne devrait pas fondamentalement évoluer, mais les juridictions saisies devront, à l’avenir, spécialement motiver leur décision, ce qui aura mécaniquement pour effet de réduire la privatisation dont la nature est débattue.

 

Travaux urgents - Responsabilité du syndic (4)

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Par ailleurs, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit également que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait réaliser, de sa propre initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Le respect de ces deux obligations dans des délais nécessairement courts peut, toutefois, être ardu pour le syndic en charge de la résidence concernée.

Fort heureusement, la Cour de cassation vient de rendre une décision desserrant quelque peu l’étau qui l’enserrait.

Dans l’affaire dont elle était saisie, le Syndicat reprochait au syndic d’avoir manqué à son obligation d’informer sans délai les copropriétaires et de s’être abstenu de convoquer une AG.

Rompant avec une tendance ancrée à la responsabilisation, elle a validé le raisonnement de la Cour d’appel qui avait estimé que, faute pour le SDC d’établir la preuve d’un préjudice né de ce défaut d’AG, la responsabilité du syndic ne pouvait être engagée 

Cette décision est, en ce sens, assez rare pour être relevée, et saluée.

 

Les vélos entrent dans la copro ! (5)

Devant l’importance du nombre de vols de vélos et les difficultés, pour les copropriétaires, de leur trouver une place au sein de leur résidence, la loi ALUR du 24 mars 2014 a innové.

Elle a instauré l’obligation, pour les copropriétés possédant des places de stationnement sécurisés, sans toutefois être équipé de parking à vélos, d’inscrire une résolution portant sur leur installation à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.


Pour autant, cette résolution peut se heurter aux dispositions du règlement de copropriété, lesquelles interdisent souvent de déposer quelque objet que ce soit dans les parties communes.

Dans une telle hypothèse, la décision de réaliser les travaux d’installation des parkings à vélo emportant nécessairement modification des termes du RCP, elle doit être prise à l’issue d’un vote à la double majorité renforcée de l’article 26 alinéa 2 de la loi de 1965.

Faute pour le syndic d’avoir respecté cette obligation, la résolution litigieuse sera annulée Si tant est qu’elle ait été contestée dans les deux mois de la notification du PV d’AG, par le ou les copropriétaire(s) opposant(s). 

 

Par Thomas Labarbier

Avocat au Barreau de Paris

 

Références :

(1) CA Paris, pôle 5, ch. 3, 15 mars 2017, n° RG 15/00095

(2) Cass. 3ème civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914

(3) Cass. 1ère civ., 8 fév. 2017, n° 15-26.868

(4) Cass. 3ème civ., 9 fév. 2017, n° 15-25.572

(5) Cass. 3ème civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185

 

Maître Thomas LEBARBIER

Maître Thomas LEBARBIER

Avocat au Barreau de PARIS

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