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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

La sanction du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs

Par , Avocat - Modifié le 30-05-2017

A défaut d’assurance contre les risques locatifs et si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire de plein droit dans ce cas, le bailleur peut toujours solliciter auprès du tribunal le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles sur le fondement de l’article 1184 du Code civil. Tel est le cas en l’espèce. Néanmoins, après diverses lettres recommandées laissées sans réponse lui demandant, en 2000 et 2003, de produire cette attestation d’assurance, le locataire a démontré être assuré pour 2003. Le preneur ayant satisfait, certes tardivement, à son obligation d’assurance, il n’apparaît donc pas opportun de prononcer la résiliation. Au surplus, le preneur ayant libéré les lieux, la demande de résiliation est désormais dépourvue d’intérêt.

Observations : Une clause peut être prévue dans le contrat de bail d’habitation afin de mettre fin automatiquement au contrat en cas d’inexécution d’une obligation. Il s’agit d’une clause résolutoire de plein droit. La qualification de cette clause a pour conséquence l’impossibilité pour le juge de la modérer. C’est la raison pour laquelle, une fois le manquement à une obligation constatée, le contrat est résilié.

            Néanmoins, le législateur est intervenu plusieurs fois pour en limiter les effets dans le domaine des baux d’habitation. La clause résolutoire ne peut donc que sanctionner les manquements les plus graves au contrat, elle en prend ensuite effet qu’après un délai minimal offert à l’autre partie pour s’exécuter ; enfin le juge qui, en principe, ne peut que constater l’acquisition de la clause et, éventuellement accorder des délais pour l’exécution de l’obligation défaillante, détient des pouvoirs réels depuis l’adoption de la loi d’orientation du 29 juillet 1998, relative à la lutte contre les exclusions (H. DES LYONS et Y. ROUQUET, Baux d’habitation, Rapports propriétaires-locataires, Delmas 4e édition 2005, p. 282).

Dès la loi du 22 juin 1982 relative au droits et obligations des locataires et des bailleurs, les cas d’ouverture de la clause résolutoire de plein droit ont été limité pour trois motifs principaux. D’abord, le défaut de paiement du loyer des des charges, ensuite, le non-versement du dépôt de garantie, enfin, la non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La clause résolutoire est d’interprétation stricte, aussi, toute clause contraire est réputée non écrite. La mise en ½uvre d’une telle clause impose préalablement la délivrance d’un commandement, qui va informer la partie adverse d’un manquement à une obligation née du contrat de location.

  En cas de non-souscription de l’assurance obligatoire, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai d’un mois après le commandement.

 Mais à défaut d’insertion d’une clause résolutoire dans un contrat de bail, le bailleur peut toujours, engager une action en résiliation judiciaire, conformément à l’article 1184 du Code civil.

Tel était le cas en l’espèce. Le bailleur, après diverses lettres recommandées laissées sans réponse demandant à son locataire en 2000 et 2003, de produire son attestation d’assurance, a sollicité auprès du tribunal le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour manquement du locataite à ses obligations contractuelles sur le fondement de l’article 1184 du Code civil.

Le preneur en produisant en 2003 cette attestation d’assurance, et démontrant ainsi avoir satisfait son obligation d’assurance, certes tardivement, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme le jugement du tribunal d’instance de Gardanne en déclarant qu’il n’apparaît plus opportun de prononcer la résiliation.

La solution pourrait heurter si elle n’était en réalité motivée par l’équité. En effet, le juge motive au surplus sa décision en prenant en compte le fait que le preneur ayant libéré les lieux, la demande de résiliation est désormais dépourvue d’intérêt.

 

 

Par Anne-Claire Aune

Avocat au Barreau de Nice

 

Source : Aix-en-Provence, 11ème ch A, 29 novembre 2006, n° 585

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Maître Anne-Claire AUNE

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