Quelques « privilégiés » bénéficient encore de baux soumis aux dispositions de la loi de 1948. Elle a pour principe de protéger le locataire en garantissant des loyers faibles et un droit au maintien dans les lieux du locataire. Néanmoins, le locataire n’est pas à l’abri d’une demande d’augmentation de loyer ou encore d’une expulsion.
 

L’absence de formalisme du bail

 

La loi de 1948 : faire face à la flambée des prix du logement après guerre

 

La loi du 1er septembre 1948 fut votée suite à la flambée des prix de l’immobilier après la seconde guerre mondiale et notamment la hausse des prix des loyers.
 

En effet, juste la période de l’après-guerre est marquée par une forte inflation et une pénurie de logements dans les grandes villes expliquant une montée des prix des loyers.
 

Face à cette situation, le législateur a voulu assouplir les conditions de locations et favoriser l’accès à la location.
 

Cette loi régit les immeubles mis en location après le 1erjanvier 1949. Elle a pour objet de favoriser la mise en location des logements vacants et le maintien dans les lieux du locataire.
 

Aujourd’hui il y a encore environ 300 000 logements concernés par ce type de baux dont la plupart se situe dans la capitale. Il n’est plus possible à ce jour de signer des baux sous l’empire de la loi de 1948.

 

L’originalité de ce bail

 

Le contrat de bail soumis à la loi de 1948 est signé pour une durée indéterminée et montre clairement une volonté de protéger les Droits du locataire. 
 

Il n’y a pas de formalisme lourd. Le contrat verbal est ainsi tout à fait valable.
 

Le plafonnement du loyer

Le bail soumis à la loi de 1948 impose au propriétaire un conventionnement des loyers : le propriétaire doit obtenir l’accord du locataire pour en augmenter le prix.
 

A noter : le montant du loyer est fixé par décret révisé chaque année au 1er juillet

 

Le montant du loyer est plafonné en fonction du nombre de m² habitable est fixé chaque année par décret. On parle desurface corrigée.
 

Pour information : la surface corrigée correspond à la surface réelle pondérée par le niveau d’équipements installés par la propriétaire, son état d’entretien et  la situation de l’immeuble.

 

Toutefois, il faut reconnaître que le plafonnement du montant du loyer n’est pas forcément une bonne chose. En effet, le fait pour le propriétaire de recevoir un très faible loyer ne l’encourage pas toujours à envisager de faire des travaux de rénovation nécessaires à l’immeuble vieillissant. Ainsi il est fréquent que de tels logements soient l’objet d’un confort assez spartiate voire peuvent être frappés d’insalubrité.
 

Néanmoins, en cas de changement de propriétaire, ce dernier ne pourra pas augmenter de sa seule volonté le montant du loyer. Il doit en effet,soumettre cette hausse à l’approbation du locataire par courrier. A réception, le locataire n’est pas tenu de payer le nouveau loyer même s’il ne le fait pas savoir au propriétaire.

 

Le droit au maintien dans les lieux

Le contrat de bail soumis à la loi de 1948 est conclu pour une durée indéterminée et est transmissible aux héritiers du locataire en place.
 

Ce droit est transmis par succession en cas de décès au conjoint ainsi qu’aux ascendants et aux mineurs vivants avec le locataire depuis au moins un an.
 

Toutefois, le locataire ne sera pas maintenu dans les lieux si :

- il fait l’objet d’un jugement d’expulsion

- il occupe le logement moins de 8 mois par an

- le logement est insalubre

- le locataire dispose d’un autre logement (personnellement, ou un HLM ou encore un logement de fonction)

- ou encore en cas d’expropriation
 

Bon à savoir : Depuis le 24 décembre1986, il n’est plus possible de signer un bail locatif selon les dispositions de la loi de 1948.


 

La fin du bail

 

Si la loi de 1948 a clairement vocation à permettre au locataire de rester dans les lieux, il existe pour le propriétaire des options afin de récupérer son bien.
 

Récupérer le logement : le droit de reprise du propriétaire

Pour pouvoir récupérer son logement, le propriétaire peut donner un congé au locataire. Ceci est possible s’il envisage d’occuper lui-même le logement, d’y loger son conjoint ou un ascendant ou un descendant et enfin s’il souhaite y faire des travaux.
 

Hormis ces trois cas, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux.
 

Attention :Si le locataire en place est âgé d’au moins 70 ans et que ses ressources n’excèdent pas une fois et demie le montant du Smic annuel, le propriétaire ne pourra pas exercer son droit de reprise


 

Mais l’exercice de ce droit n’est pas sans conséquence pour le propriétaire.Il doit en principe, proposer au locataire une solution de relogement.
 

Le propriétaire peut toutefois être dispensé de cette obligation, s’il est propriétaire du bien depuis au moins dix ans au moment de l’exercice du droit de reprise, ou s’il en est propriétaire depuis au moins quatre ans et qu’une décision de justice l’autorise à habiter ce bien ou son ayant droit ou enfin que son habitation actuelle ne satisfait pas aux besoins normaux d’une famille.
 

Pour ce faire, le bailleur adresse un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire lui précisant le motif de l’exercice de son droit de reprise ainsi que les coordonnées de la personne qui occupera le logement. Il peut en outre signifier sa décision par voie d’huissier. Cette information doit parvenir au locataire dans les six mois avant la date envisagée de la reprise.

 

Récupérer le logement en proposant au locataire un autre type de bail

 

Le bail soumis à la loi de 1948 ne faisant pas l’objet d’une durée déterminée, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.
 

Cette faculté lui permet de rester aussi longtemps qu’il le souhaite à condition bien sûr de payer le montant du loyer et des charges.
 

Néanmoins, il est quand même possible pour le propriétaire de récupérer son logement s’il ne peut exercer son droit de reprise dans les conditions déterminées.
 

Le propriétaire a en effet la possibilité de proposer au locataire de signer un autre bail afin de sortir de la loi de 1948. Afin de « préparer en douceur » cette transition, il pourra signer un bail transitoire de 6 ou 8 ans dont le loyer sera librement fixé entre les parties. Pendant ce temps, le propriétaire devra alors si nécessaire, faire les travaux de remise en état du bien pour le rendre conforme aux dispositions légales de la loi de 1989.
 

A l’issue de cette période, il sera alors envisageable de signer un bail soumis à la loi de 1989 qui est aujourd’hui le bail de droit commun. Le locataire est libre d’accepter ou non cette proposition.

Pour aller plus loin :

- Voir la fiche : « Le contrat de bail locatif »

- Voir la fiche « Le bail de la loi de 1989 »

- Voir la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

- Voir la loi du 6 juillet 1989 sur le bail de droit commun

Sur la conformité du bien et la décence : Article 3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989

Sur le droit au maintien dans les lieux : article 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948

Sur le droit de reprise : chapitre 2 de la loi du 1er septembre 1948
 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier