Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Bail habitation » Les Bailleurs » Actualités

Article avocat Les Bailleurs

Les sanctions juridiques du défaut d’autorisation du bailleur à la cession du contrat de bail commercial par le locataire

Par , Avocat - Modifié le 02-09-2019

Le locataire d’un local commercial peut-il céder son contrat de bail commercial sans autorisation préalable du bailleur ?

En principe, le preneur à bail d’un local commercial dispose de la liberté de le céder, à moins que le contrat ne le lui interdise expressément (article 1717 du code civil).

Or, en pratique, les baux contiennent souvent des clauses contractuelles subordonnant toute cession du bail à l'accord préalable du bailleur. Ainsi, les parties au contrat sont libres soit de convenir que le preneur aura la faculté de céder son bail sans formalité, soit de soumettre la cession du bail à l'agrément préalable du bailleur, soit enfin d'imposer le respect de formalités particulières de notification de la cession au bailleur.

Le cas échéant, le locataire devra absolument respecter les termes du bail.

La loi prévoit néanmoins un seul cas où le preneur à bail peut céder son contrat de location sans disposer de l’accord préalable du bailleur : celui où le locataire cède son fonds de commerce. Ceci afin de permettre au locataire de vendre son fonds de commerce avec tous les éléments nécessaires à son exploitation, c’est à dire le bail, l’enseigne, le mobilier, les marchandises et le personnel. Par conséquent, les clauses visant à interdire la cession du bail commercial à l'acquéreur du fonds de commerce sont nulles et non avenues.

En conséquence, il existe une différence très importante de traitement juridique entre la cession du droit bail et la cession du fonds de commerce incluant celle du contrat de bail.

Cette différence explique que parfois le locataire ait la tentation de « déguiser » la cession de son droit au bail en cession de fonds de commerce pour se passer notamment de l’autorisation du bailleur.

S’agissant de la cession de droit au bail, il arrive fréquemment que le preneur à bail, personne physique, croit pouvoir valablement se passer de l’autorisation du bailleur lorsque il cède son bail à sa propre entreprise. Or, à cet égard, il convient de souligner que la jurisprudence assimile l'apport du bail à une société, que ce soit lors de la constitution de la société ou en cours d’activité, à une cession de bail, de sorte que cet apport est soumis aux mêmes conditions que la cession du droit au bail (CA Paris, 16e ch. B, 5 juin 2008, n° 07/11644).

Le cas échéant, les juges sanctionnent juridiquement le défaut d’autorisation préalable et expresse de la cession du bail par le bailleur par l'inopposabilité de la cession à ce dernier.

Autrement dit, la cession du droit au bail n’est donc pas valable à l’égard du bailleur, tout comme la sous location si ce dernier ne donne pas d’autorisation préalable et expresse à la cession.

En outre, le fait que la société ait réglé les loyers en lieu et place du preneur initial ne démontre pas que le propriétaire ait donné son accord à une substitution de locataires (CA Montpellier, 5e ch. A, 18 mai 1998, n° 97/0002501).

De même, les paiements reçus de la part du cessionnaire ne peuvent pas être analysés comme une acceptation non équivoque de la cession du bail.

La cession réalisée sans respecter une clause prévue au bail, est une cession irrégulière qui est inopposable au bailleur, et entraînera la résiliation du bail pour faute de la part du locataire. La sanction peut être rapide puisque le bailleur peut demander que soit prononcé, en référé, l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Ainsi, sans autorisation du bailleur de céder le bail, celui-ci peut-être judiciairement anéanti si le bailleur en fait la demande, ce qui peut s’avérer économiquement judicieux dans certains cas.

 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information.

 

Anthony Bem
Avocat à la Cour

Source

Commenter cet article




Je souhaite être prévenu(e) des nouvelles contributions publiées sur ce sujet

Voir les conditions générales d'utilisation

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, sont destinées au Juritravail et à la société WENGO SAS. Conformément à la loi relative aux fichiers, à l'informatique et aux libertés, vous bénéficiez d'un droit d'opposition, d'accès et de rectification des informations par mail à info@juritravail.com

Maître Anthony BEM

Maître Anthony BEM

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit du Travail Salarié
  • - Droit des Employeurs - Droit Social
  • - Droit Représentant du Personnel : CSE, CE, DP, Syndicat, CHSCT
  • - Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité
  • - Droit Commercial
  • - Propriété intellectuelle, web & NTIC
  • - Droit de la Famille - Divorce
  • - Droit de l'Immobilier et de la Construction
  • - Droit Pénal
  • - Droit de la Consommation
  • - Droit des Assurances
  • - Droit Public
  • - Droit Routier, permis de conduire et automobile
  • - Droit International
  • - Droit de la Santé
  • - Droit Bancaire
  • - Droit des Transports
  • - Droit de la presse, image & publicité
  • - Droit de l'Environnement
  • - Droit du Sport
  • - Procédure Judiciaire
  • - Droit de la Protection Sociale

Me contacter

Publicité

Ne passez pas à coté de l'actualité juridique

Recevez gratuitement notre Newsletter !

Toutes les nouveautés juridiques décryptées par notre équipe de juristes et d'avocats, rédigées en langage simple dans tous les domaines de droits !

Personnalisez votre Newsletter :

Simplicité et transparence avec Juritravail en savoir plus

Nous ne commercialisons pas vos adresses emails à un tiers. Nous conservons vos informations personnelles uniquement pour vous adresser des contenus et services que vous avez demandés et qui vous intéressent. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment depuis les mails que vous allez recevoir.

Votre inscription a bien été prise en compte !

Vous recevrez bientôt des nouvelles de nous par email.

Pour connaitre et exercer vos droits relatifs à l'utilisation de vos données, consultez notre  Charte sur la protection des données personnelles ou contactez-nous à l'adresse suivante : dpo@juritravail.com.



30 000 professionnels MyBestPro disponibles sur :


© 2003 - 2019 JuriTravail tous droits réservés