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Rester dans les lieux, pour un locataire d'un bail dérogatoire, peut lui coûter cher

Par , Avocat - Modifié le 23-05-2011

Rester dans les lieux, pour un locataire d'un bail dérogatoire, peut lui coûter cher

La Cour de cassation vient de rappeler que le locataire qui reste dans lieux, à l'expiration d'un bail dérogatoire, se trouve soumis aux statuts des baux commerciaux. Le congé que ce locataire a délivré par lettre recommandée, alors que l'article 145 du Code du commerce impose un acte extra judiciaire, se révèle donc nul.

Le locataire est, en conséquence, tenu au paiement des loyers correspondant à la durée du bail restant à courir. (Cass. Civ. 3eme chambre du 23 mars 2011 n° 334 FS-P+B)

Les faits sont les suivants : Un pourvoi a été formé par la société V, SARL, contre l'arrêt rendu le 30 novembre 2009 par la Cour d'appel de BASSE-TERRE (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M N. En effet, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) par acte du 2 décembre 1999, M. N a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société V un local à usage commercial. Ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance. Par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005. Le bailleur a assigné la société V, son locataire, en nullité du congé.

Or, la société V, locataire, fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de l'avoir condamnée à payer au bailleur la somme de 130.025,39 € au titre des loyers dus jusqu'à décembre 2006.

Cependant, la Cour de cassation retient qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux. Elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au RCS. Aussi, en application de l'article L 145-5 du Code de commerce, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré.

En conséquence, la Cour de cassation fait valoir que la Cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L 145-9 du Code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société V, par lettre recommandée, était nul.

Il y a lieu de rappeler que selon l'article L 145-9 dernier alinéa du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extra judiciaire, les parties ne pouvant convenir qu'il sera donné par lettre recommandée avec accusé de réception.

Arrêt de la Cour de cassation du 23 mars 2011 n° 10-12254

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Maître Marie Lise ASSOUS LEGRAND

Maître Marie Lise ASSOUS LEGRAND

Avocat au Barreau de PARIS

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