Les juges du fond doivent rechercher, comme il leur est demandé, si les restrictions aux droits des copropriétaires, telles que stipulées par un règlement de copropriété, ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation.

En l'espèce, il était reproché à un copropriétaire d'avoir vendu un emplacement de stationnement distinctement d'un lot principal composé d'un appartement et d'une cave, étant précisé qu'il était vendu au profit d'une personne extérieure à la copropriété.

La Cour d'appel a estimé que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble 'telle qu'elle est définie aux actes'. En l'espèce, les juges du fond constataient que les actes versés aux débats ne mentionnaient rien sur ce point et réputaient non écrit l'article 2 du règlement de copropriété.

Saisie d'un pourvoi, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel et précise qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation.

Dans une hypothèse où le règlement de copropriété interdit la vente distincte d'un garage à des personnes extérieures à la copropriété, cette vente pourra être contestée dès lors qu'il est démontré que la restriction au droit de vendre apportée par le règlement est justifiée par la destination de l'immeuble compte tenu de son standing (contrainte à voir se multplier les copropriétaires, etc.), de sa localisation, etc. il s'agit donc de circonstances de fait que le demandeur devra prendre soin de regrouper dans son dossier.

Cass. civ. 3, 9 juin 2010, n° 09-14.206, M. X., FS-P+B

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