A: La responsabilité civile du syndicat

 

a) La loi du 10 juillet 1965

a-1)-L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Ce texte d'ordre public est d'interprétation stricte en sorte qu'il ne peut être invoqué que dans les cas qu'il vise expressément.

Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en prouvant la faute de la victime ou un cas de force majeure.

La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité sans faute (1 et 2).

a-2)-La responsabilité du syndicat peut être engagée en raison de décisions abusives prises lors des assemblées générales, par exemple en refusant l'exécution de travaux nécessaires sur les parties communes sans motif valable ou en imputant à un copropriétaire le coût des travaux sur une partie commune (3 et 4).

a-3)-L'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires qui subissent un préjudice en raison de l'exécution des travaux décidés et votés par l'assemblée générale en application de l'article 25 e, g, h et i et des articles 26-1 et 30, soit en raison d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité qui est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Ainsi, la Cour de Cassation dans un arrêt du 14 janvier 2015 (5), sanctionne la cour d'appel qui avait considéré que la responsabilité du syndicat était engagée sur le fondement de l'article 1384 du Code civil et non de l'article 9 précité à raison de travaux réalisés sur les parties communes qui avaient contraint le locataire pharmacien de l'un des copropriétaires à interrompre son activité pendant plusieurs mois, au motif que le bailleur ne demandait pas la réparation d'un préjudice personnel mais la garantie du syndicat dans le cadre de l'action en indemnisation introduite par le locataire à son encontre.

La troisième chambre civile considère que le copropriétaire bailleur demande l'indemnisation d'un préjudice personnel résultant de l'obligation qui lui incombe de réparer les troubles de jouissance subis par le locataire et, dans la mesure où ces troubles ont été occasionnés par la réalisation de travaux sur les parties communes mais affectant les parties privatives, seul l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s'appliquer.

Ainsi, selon cet arrêt l'existence d'un trouble de jouissance grave, même indirect, doit être réparé en application de ce texte.

 

b) Le Code civil

 

Indépendamment des dispositions d'ordre public précitées de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est soumis comme tout un chacun, au droit commun de la responsabilité.

b-1) L'article 1384 alinéa 1 du Code civil: au terme de ce texte, le syndicat est responsable des dommages causés par une partie commune ou un élément d'équipement commun qui sont sous sa garde (6).

b-2)  L'article 1384 alinéa 5: le syndicat est responsable des conséquences dommageables des fautes commises par ses préposés, c'est à dire les personnes qui ont un lien de subordination avec lui, tels les gardiens et concierges, ce qui n'est pas le cas d'une entreprise de nettoyage.

Cette responsabilité a notamment été retenue dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 2 juin 2005 par la 2ème chambre civile (7). La gardienne de l'immeuble voulant éviter de sortir le container d'ordures ménagères, sortait le sac poubelle qui contenait les déchets de tout l'immeuble et parmi ceux-ci les seringues et aiguilles usagées d'un cabinet médical qui les jetait dans un simple sac avec les déchets ménagers. L'employé de la Ville de Paris chargé du ramassage des ordures ménagères ayant saisi le sac, a été contaminé par le VIH. La responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue en raison de la faute commise par la gardienne (conjointement avec le médecin qui exerçait dans l'immeuble).

b-3) L'article 1386: le syndicat est également responsable, comme propriétaire, quand un dommage est causé par la ruine du bâtiment lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction, puisque selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires (8).

b-4) Les articles 1382 et 1383 du Code civil: la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndicat peut également être engagée lorsqu'il commet une faute génératrice d'un préjudice pour les copropriétaires ou les tiers, ces derniers devant rapporter la preuve de l'existence de ces trois conditions cumulatives (faute, préjudice, lien de causalité).

Ainsi, le syndicat peut voir sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle engagée par exemple s'il s'abstient de voter et d'exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin à des infiltrations; s'il s'abstient de faire respecter le règlement de copropriété ou s'il laisse des copropriétaires réaliser des travaux irréguliers.

Il convient de rappeler que l'organe d'exécution du syndicat est le syndic et leurs responsabilités peuvent être retenues solidairement en cas de faute partagée (9).

b-5) La responsabilité du syndicat peut être également recherchée si les parties communes ou un copropriétaire sont à l'origine d'un trouble anormal de voisinage, indépendamment de toute faute. En effet, dès lors que la victime démontre l'existence d'un trouble anormal, la responsabilité de son auteur est engagée même s'il n'a pas commis de faute.

Tel est le cas de l'immeuble soumis au statut de la copropriété dont l'édification provoque une perte d'ensoleillement à l'immeuble voisin (10).

 

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, a introduit un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 qui fait obligation au syndicat des copropriétaires de s'assurer contre les risques de responsabilité dont il doit répondre, à l'égard des copropriétaires ou des tiers, à raison des dommages qu'ils peuvent subir sur leurs parties privatives immobilières ou sur leurs objets mobiliers à la suite d'un incendie, d'une explosion, ou d'un dégât des eaux résultant d'un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d'entretien.

Il en résulte que le syndic doit soumettre un contrat d'assurance de responsabilité civile à l'assemblée générale des copropriétaires qui vote son adoption à la majorité de l'article 24. A défaut de vote, le syndic peut contracter une assurance pour le compte du syndicat.

Le même texte fait obligation à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non.

 

B: La responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires

 

L'article 121-2 du Code pénal dispose que les personnes morales sont responsables pénalement des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ayant la personnalité morale peut voir sa responsabilité pénale être engagée pour les crimes , délits et contraventions pouvant lui être imputés, commis par ses organes ou son représentant, soit le syndic ou l'assemblée générale.

Citons par exemple, le non respect des règles d'hygiène et de sécurité relatives au travail des préposés.

Cet aspect de la responsabilité du syndicat n'est pas négligeable compte tenu des peines d'amende encourues prévues par les articles 131-38 et 131-41 du Code pénal (jusqu'à 1000 000 d'euros pour un crime).

 

Par Patricia BARTHELEMY

Avocat au barreau de Paris 

 

Sources : 

(1) 3ème chambre civile, 12 septembre 2012 Bull 2012,III, n°119

(2) 15 octobre 2014 n°13-18343

(3) CA Paris, 24 avril 1984, revue loyers 1984 p 381

(4) 3ème chambre civile, 20 septembre 2005, administrer janvier 2006 p 50

(5) 3ème chambre civile, 14 janvier 2015, n°13-28030

(6) 2ème chambre civile, 14 novembre 2002 n°00-12780: explosion dans un immeuble en copropriété ayant endommagé l'immeuble voisin

(7) 2ème chambre civile, 2 juin 2005, n°03-20011

(8) 2ème chambre civile, 17 décembre 1997 n°96-12260 bull civ 1997 II n°323 P.190

(9) CA Paris, 9 septembre 2009, loyers et copropriété 2010 com.54

(10) CA Montpellier, 24 septembre 2013, RG N°12/03585