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Article avocat Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Newsletter #7 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 29-09-2017

Recouvrement des frais de réparations locatives - Indexation - Clause résolutoire - Déspécialisation - Responsabilité des copropriétaires - Dissolution du syndicat des copropriétaires - Troubles du voisinage


DROIT DES BAUX

  • Bail d’habitation, action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés, prescription

Dans une décision rendue par la Cour de cassation le 26 janvier 2017 et publiée au bulletin, la Haute juridiction a eu l’occasion de rappeler que « le bail d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation (art. L. 137-2 du Code de la consommation), de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ».

Pour rappel, cet article prévoit que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Cass., 3ème civ., 26 janvier 2017, pourvoi n°15-27580

  • Bail d’habitation Indexation du loyer, loi Alur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur qui n’a pas sollicité l’augmentation de loyer dans le délai d’un an est prescrit pour l’année écoulée. Le 4 juillet 2016, la Cour d’appel de Toulouse a eu à connaître d’un litige, dont les faits étaient antérieurs à la réforme.

Un bailleur avait notifié un commandement de payer sur 19 ans d’indexation du loyer à son locataire.

Ce dernier avait obtenu gain de cause devant les premiers juges.

La Cour confirme la décision de première instance. Après avoir appliqué la prescription de cinq ans, elle précise que cette dernière ne peut avoir pour base le loyer d’origine mais le loyer qui était dû en 2009

Elle sanctionne ensuite le bailleur pour avoir réclamé brutalement ces 19 années d’indexation de loyer sous la forme d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et faute de bonne foi, elle refuse de constater l’acquisition de cette dernière.

CA Toulouse, ch. 1, sect.1, 4 juillet 2016, n°15/02406

  • Bail d’habitation Clause résolutoire, loi Alur

Autre nouveauté avec la loi ALUR, le bailleur doit désormais notifier à la CCAPEX le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail sous la sanction de l’irrecevabilité de la demande.

Il s’agit, là, d’une démarche trop souvent ignorée par le bailleur, qui ne comprend son erreur qu’à la réception de l’ordonnance d’irrecevabilité de la part du greffe du Tribunal d’Instance. 

Le bailleur doit respecter un délai de deux mois entre la délivrance de son assignation et la date d’audience afin que la commission départementale soit informée de la demande d’expulsion du locataire.

Rappelons, ici, que tous les bailleurs du secteur privé sont concernés à l’exclusion des sociétés civiles familiales composées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré.

La Jurisprudence se montre, au grand dam des bailleurs, soucieuse du respect de cette obligation.

CA Chambéry, 2ème ch., 22 septembre 2016, n°15/01751

  • Bail commercial, déspécialisation, connexité

Un preneur à bail a récemment souhaité adjoindre à l’activité de vente de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé, prévue au bail, des activités connexes de « vente à consommer sur place ou à emporter de salaison, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais ».

Le bailleur s’y est opposé et cette affaire a été portée en Justice.

La Cour d’appel de Lyon a estimé dans son arrêt du 21 février 2017 qu’une telle activité n’apparaît pas connexe à celle prévue initialement dans le bail.

Elle a considéré qu’il n’y avait pas de similitudes entre des produits de pâtisseries, confiseries, chocolateries et glaces et des produits du terroir lyonnais et précise, surtout, qu’une autorisation de vente de plats salés sur place ou à emporter revient à autoriser une activité de restaurant qui ne peut être connexe à une activité de salon de thé.

Une preuve, s’il en fallait encore, de l’utilité de la négociation entre les parties.

CA Lyon, 21 février 2017, n°16/00831

 

COPROPRIETE

  • Responsabilité des copropriétaires, travaux - Obstruction

L’entrave à la réalisation de travaux décidés par la copropriété peut coûter cher au récalcitrant, et ce sans qu’il n’ait commis aucun acte répréhensible, mais simplement en cas d’inaction fautive de sa part.

C’est ce qu’a récemment appris un copropriétaire qui avait tardé à laisser un libre-accès à son balcon, le temps du ravalement de son immeuble.

En l’espèce, l’entreprise de travaux missionnée pour le ravalement de l’immeuble a été contrainte d’assigner le syndicat des copropriétaires pour le règlement d’une facture de location supplémentaire d’un échafaudage.

Pour sa défense, le syndicat a fait observer que cette location prolongée de l’échafaudage était dû au refus d’un des copropriétaires, strictement opposé à la réalisation des travaux sur le balcon de son appartement, et à l’inertie du syndic de l’époque.

La Haute juridiction confirme l’arrêt de cour d’appel qui avait condamné le copropriétaire récalcitrant, son comportement fautif ayant de fait retardé les travaux et entraîné une location supplémentaire.

De surcroît, la Cour de cassation précise que devant une telle obstruction, il appartenait au syndic de faire usage de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et confirme également la condamnation in solidum du fait de son inaction.

Cass., 3ème civ., 27 avril 2017, n°14-24518

  • Dissolution du syndicat des copropriétaires, nomination administrateur ad hoc

La désignation d’un mandataire ad hoc se révèle souvent être la seule solution offerte pour avoir un interlocuteur représentant un syndicat dissout.

La Cour de cassation a eu, à nouveau, l’occasion de se pencher sur les conséquences liées à la disparition d’une copropriété suite à la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire.

En l’espèce, un créancier du syndicat dissous avait demandé en justice la désignation d’un administrateur ad hoc, en l’absence de désignation, à l’unanimité des anciens copropriétaires, d’un liquidateur amiable.

Les juges de la Haute juridiction accèdent à sa demande, l’administrateur ainsi désigné étant chargé de procéder aux opérations de liquidation lors de la représentation du syndicat, activement et passivement, dans toute procédure l’opposant à un créancier.

Cass., 3ème civ., 27 avril 2017, n°16-11278

  • Action du syndicat de copropriétaires, troubles de voisinage

Une expertise ayant eu lieu suite à des désordres liés à des infiltrations, un syndicat de copropriétaires a souhaité assigner, sur le fondement du trouble du voisinage, le propriétaire du lot dont les équipements furent jugés non-conformes.

Les choses, toutefois, ne se déroulèrent pas tout à fait comme prévues et, si le syndicat a finalement obtenu gain de cause, il lui a fallu aller jusque devant la Cour de cassation.

En effet, après le Tribunal, la Cour d’appel avait rejeté la demande indemnitaire portée par le SDC au motif que la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires est soumise aux dispositions de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage.

Dans un arrêt publié au bulletin, la Cour invalide le raisonnement des juges du fond et rappelle qu’un syndicat peut bien agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage.

La Cour valide ainsi la position du demandeur, fondée sur « le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s’applique aux copropriétaires et au-delà à tous les occupants d’un immeuble en copropriété et donc notamment, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire ».

Cass, 3ème civ., 11 mai 2017, n°16-14339

Pour aller plus loin


Maître Thomas LEBARBIER

Maître Thomas LEBARBIER

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit Commercial
  • - Droit de l'Immobilier et de la Construction
  • - Procédure Judiciaire

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