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Article avocat Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Un bel arrêt au secours des gardiens, victimes du harcèlement moral, et des syndics !

Par , Avocat - Modifié le 23-10-2018

Un arrêt de la cour de cassation du 20 septembre 2018 vient apporter une aide véritable aux syndics, lorsqu'ils doivent protéger les gardiens des agissements de copropriétaires harcelants, et qu'ils doivent agir dans le cadre de l'obligation de prévention et de sécurité des employeurs.

 

SEUL le syndic peut et a droit d’exercer les prérogatives d’un employeur sur le gardien d’immeuble, et notamment en lui fournissant toutes instructions nécessaires à l’exercice de ses fonctions.

Il arrive bien trop souvent, et c’est pour la plupart du temps ce qui conduisent gardiens et/ou syndics, ou encore membres du conseil syndical en désaccord avec le comportement d’un copropriétaire, jusqu’aux cabinets des avocats, que le syndic n’ait pas su suffisamment le faire comprendre aux copropriétaires, agissant à l’égard du gardien de ce fait en toute impunité.

Il faut que chacun prenne conscience de ce que le comportement d’un copropriétaire, quand bien même il serait président du conseil syndical ou membre du conseil syndical, vis-à-vis du gardien, peut engager la responsabilité de tous.

En second lieu, cet arrêt posait le principe que, quand bien même l’employeur invoquerait une absence de faute de sa part pour se dédouaner de sa responsabilité à l’égard de son salarié, cela ne suffit pas à l’exonérer de son obligation de sécurité et de protection à l’égard de son salarié, notamment en matière de harcèlement moral.

Dans le cas d’espèce, la copropriété avait tenté de se prévaloir de l’absence de toute faute à l’égard du gardien, en rappelant que le syndic avait profité d’une assemblée des copropriétaires pour rappeler solennellement que lui seul était habilité à contrôler et critiquer le travail des employés de la copropriété, et avait rappelé ensuite cette règle au président du conseil syndical en lui signifiant que de nouveaux écarts de langage ne seraient pas tolérés.

La Cour de cassation a considéré que la louable intervention du syndic était bien insuffisante à protéger le gardien.

Dans un arrêt du 20 septembre 2018, la Cour de Cassation vient encore préciser cette obligation à la charge du syndicat de copropriété, représenté par le syndic, en lui reconnaissant une action contre le copropriétaire harcelant, notamment au titre de son obligation d’assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale du gardien.

Dans ce dossier, le syndicat de copropriété, représenté par le syndic avait assigné des copropriétaires devant le Tribunal de Grande Instance pour qu’ils soient condamnés à cesser les faits de harcèlement moral à l’encontre de la gardienne et à indemniser le préjudice causé aux copropriétaires par ses agissements.

Le Tribunal de Grande Instance, confirmé par la Cour d’Appel, a dit recevable le syndicat dans son action et a condamné les copropriétaires harcelants.


La Cour de Cassation qui a eu à juger de ce dossier, a motivé sa décision donnant raison à la Cour d’Appel par les motifs suivants : « La Cour d’Appel a fait ressortir que le syndicat des copropriétaires alléguait l’existence d’un trouble collectif causé par les agissements de Monsieur et Madame Y aux autres copropriétaires et qu’il agissait au titre de son obligation de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale de sa salariée en matière de harcèlement moral ; qu’elle a retenu dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation les éléments de faits et de preuves, que Monsieur et Madame Y adressaient à la salariée de nombreuses directives écrites et orales, relatives aux modalités de distribution du courrier, en sorte qu’ils exerçaient sur elle, au sein de la copropriété, une autorité de fait, qu’en l’état de ses dénonciations et constatations, la Cour d’Appel a caractérisé l’existence de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ».

Cet arrêt est d’une avancée extrêmement précieuse pour permettre aux syndics de lutter contre le harcèlement moral exercé sur les gardiens d’immeuble.


Ils devraient s’en munir et s’en prévaloir auprès des copropriétaires aux comportements contestables pour les ramener à la raison !

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Avocat au Barreau de PARIS

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