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Article avocat Dépôt de garantie du bail d'habitation : versement, montant, rétention, durée et restitution

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et les modalités d’établissement de l’état des lieux

Par , Avocat - Modifié le 25-04-2016

Le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 (1) a établi une liste exhaustive des documents justificatifs pouvant être exigés des candidats à la location et de leurs cautions.

Le dépoussiérage de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs se poursuit : il passe par les mesures d’application de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Ainsi le Décret ALUR du 30 mars 2016 (2) vient fixer les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Ses dispositions entreront en vigueur le 1er juin prochain et s’appliqueront aux nouveaux baux conclus après cette date.

Mais avant même que le texte soit effectif, il suscite certaines interrogations sur la portée des règles concernant l’établissement de l’état des lieux.

L’article 2 du Décret ALUR prévoit que cet état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur devra comporter à minima les informations suivantes :

« 1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée 
».

Les constatations porteront sur « l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » : les caves, greniers, parkings et autres locaux annexés ne pourront donc plus être exclus de l’état des lieux.

A toutes fins utiles, le Décret rappelle que l’établissement de l’état des lieux implique que le logement soit vide de tous meubles ou équipements à l’exception de ceux mentionnés au bail.

Le formalisme du document a été revu dans le souci de faciliter la comparaison entre l’état entrant et sortant des locaux loués.

Aussi les constatations de début et de fin de location pourront :

  • soit être contenues dans un document unique,
  • soit figurer dans des documents distincts, à condition de revêtir une présentation similaire.

Dans sa démarche de simplification, le législateur – parfaitement au gout du jour- n’a pas oublié que l’écran remplace désormais la feuille.

Il n’est, en effet, pas rare que les bailleurs confient à des prestataires de service dûment mandatés la mission de dresser un état complet des locaux.

Ces professionnels usent souvent de la tablette tactile au détriment de formule version papier pour procéder aux constatations.

Même si ce système permet d’annexer des photos  au texte, il ne facilite pas toujours la visibilité des preneurs, ni la présentation d’observations.

Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.

Est-ce à dire que si l’envoi électronique est postérieur à l’établissement des constations, le paraphe sera reporté ?

L’affirmative semble la solution la plus sage car elle assura au preneur de pouvoir relire posément le document établi grâce à la tablette tactile avant de le valider.

La négative est la réponse la plus simple bien qu’elle oblige à la lecture « par-dessus l’épaule » de l’état des lieux et limite le contrôle des observations et réserves.

En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites.

A noter que  le Décret se penche également sur la vétusté en donnant à cette notion une définition précise et réglementaire et sur son appréciation  en renvoyant aux accords collectifs locaux de location conclu en application es articles 41 et  42 de Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

Par Stéphanie Mantione

Avocat au Barreau de Lyon

 

Références :

(1) Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution 

(2) Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

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