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Donner congé au locataire : Quand et comment résilier le bail ?


Par L'équipe Juritravail , Juriste rédacteur web - Modifié le 29-01-2012

La loi de 1989 est très protectrice du locataire, ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas récupérer le logement mis en location comme bon lui semble.

Afin de récupérer son logement, le propriétaire doit adresser un « congé » au locataire. La loi encadre strictement les modalités de délivrance du congé par le propriétaire.

Quand le propriétaire peut-il résilier le bail ?

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail que lui impose la loi de 1989.

Pour récupérer son logement, le propriétaire doit adresser au locataire, un « congé ». Le congé est l’acte par lequel le propriétaire porte à la connaissance du locataire son intention de mettre fin au contrat de location. Mais si le congé est une faculté donné au propriétaire pour récupérer la jouissance des lieux, ce dernier ne peut pas l’adresser à n’importe quel moment ni pour n’importe quel motif.

La résiliation à l’issue de la période initiale ou au renouvellement du bail

Le propriétaire qui souhaite récupérer les lieux, doit respecter la durée de location telle que prévue dans le contrat de bail. La résiliation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du bail. Le propriétaire doit donc mettre fin au bail en respectant une période desix mois avant l’échéance du bailousix mois avant l’expiration de la période de renouvellement.

A noter : Le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une durée identique à la période initiale.

Le propriétaire doit être vigilant sur le nom du locataire afin d'adresser le congé au signataire du bail et non à la personne qui occupe réellement les lieux. Ainsi, le logement peut faire l'objet d'une sous location ou une société peut être titulaire du bail et y loger ses salariés par exemple.C’est donc au titulaire du bail qu’il convient d’adresser le congé.

Le fait d’adresser le congé au locataire a pour effet de résilier le bail à l’issue de la période de préavis prévue à condition que le locataire ait effectivement pris connaissance du congé. Les modalités d’envoi du congé sont donc très importantes à respecter afin que le bailleur puisse se réserver la preuve de l’envoi ou de la notification.

Le propriétaire bailleur doit également faire attention au délai de préavis à respecter pour l’envoi du congé. Si le congé est adressé prématurément (8 mois avant) cela n’aura pas d’incidence sur la validité du congé. En revanche si le délai ne respecte pas le délai légal du préavis, le locataire pourra invoquer la nullité du congé et rester dans les lieux.

La résiliation par le jeu de la clause résolutoire 

Le propriétaire ne peut résilier le bail qu’à l’issue du terme du bail envisagé dans le contrat de bail. Néanmoins, le propriétaire peut procéder à la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas ses obligations locatives.

Le plus souvent l’ensemble des baux signés sous l’empire de la loi de 1989 prévoient une clause résolutoire.

Cette clause a vocation à permettre au propriétaire de résilier le bail si le locataire ne respecte pas certains de ses engagements.

La clause résolutoire a vocation à prévoir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, du non-paiement du dépôt de garantie ou l’absence de présentation d’une attestation d’assurance locative obligatoire.

Le fait de l’insérer dans le bail permet au propriétaire de s’en prévaloir et facilite ainsi la résiliation du bail.

Attention : Ces clauses sont limitatives. Toutes les autres clauses seraient formellement interdites et donc seraient réputées non écrites.

Le propriétaire qui constate un manquement à l’une de ces obligations devra faire en sorte de prévenir le locataire au plus vite et trouver un accord amiable afin d’y remédier. Toutefois, si aucune issue favorable n’est trouvée, le propriétaire pourra alors demander au tribunal d’instance la résolution judiciaire du bail.

Attention : Le tribunal reste souverain pour apprécier la situation. Le fait de demander en justice la résolution du bail ne signifie pas que le tribunal l’accordera. En effet, il est possible que les juges accordent un délai au locataire (souvent le cas des délais de paiement).

Mais si le propriétaire est parfaitement dans les délais pour envoyer son congé, il ne peut néanmoins l’adresser qu’en invoquant certains motifs.

Comment le propriétaire peut-il résilier le bail ? 

Les motifs invoqués par le propriétaire

Le propriétaire est en droit de récupérer son logement en respectant un délai de préavis mais doit en outre respecter l’un des motifs légaux.

Important : Le congé doit indiquer le nom du bénéficiaire du logement  avec ses coordonnées à peine de nullité. Il n'est toutefois plus possible après l'envoi du congé d'en changer ni le motif, ni le bénéficiaire.

Le congé peut être délivré pour occuper le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

- Le congé pour reprise ne peut être donné par le bailleur qu'en vue d'occuper personnellement le logement, ou son conjoint ou son concubin ou pour y loger ses ascendants et ou descendants.

Par concubin, il faut entendre, le concubin notoire depuis au moins un an ou le partenaire lié par un PACS.

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que s'il envisage d'occuper le logement à titre derésidence principale.

A noter : Seuls sont concernés les descendants ou ascendants en ligne directe. Ainsi, le propriétaire ne peut se prévaloir du congé pour reprise en vue d'y loger son neveu.
- Le congé est adressé pourmotif sérieux et légitimelorsque le locataire ne paie pas son loyer ou en cas de troubles avérés au voisinage pour nuisance par exemple.

- Le congé peut en outre être adressé pour vendrele logement mais là encore des conditions sont à respecter.

Le congé doit être adressé dans les mêmes conditions que pour les autres motifs et respecter un certain formalisme. Il doit êtreadressé par lettre recommandée avec accusé de réceptionsix mois avant l'échéance ou par voie d'huissier.

Si le congé est adressé par un agent immobilier et quel que soit le motif, il doit justifier de sa qualité dans le congé. En effet, pour que le congé soit valable, il faut pouvoir identifier clairement l’expéditeur du courrier.

Le propriétaire doit rappeler au locataire quelecongé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, ce qui signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement. Le propriétaire doit rappeler en effet que s’ouvre au locataire un droit de préemption sur le logement en vertu de la loi du 31 décembre 1975. L'offre est valable pendantdeux moisà compter de la réception du congé. Si le locataire souhaite acheter le bien, il a deux mois pour réaliser la vente et quatre s’il a recours à un emprunt.

A noter : Il est strictement interdit dans le congé d'imposer le règlement d'un acompte ou un paiement du prix comptant empêchant ainsi le recours à un prêt.

En outre, le congé doit prévoir les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas d'acceptation de l'offre d'achat par le locataire.

Le congé pour être valable au niveau de la forme doit comporter l'intégralité de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prix demandé et les conditions de la vente. Le congé se doit d'être le plus précis possible.

Si le congé porte sur un parking en plus du logement, il convient de le préciser.

Il faut préciser les modalités du paiement du prix, et qui paie la commission de l’agent immobilier si cet intermédiaire intervient dans la transaction. Si l’offre est adressée suite à une succession, il convient de faire connaître au locataire qui a la charge des frais et honoraires du notaire instrumentaire.

En revanche, dans le cas où le locataire refuse l'offre, il doit quitter les lieux à l'issue du préavis de six mois.

Bon à savoir : Si le locataire quitte les lieux avant l'expiration du délai de six mois, il n'est redevable des loyers que pour la période d'occupation des lieux.

La mise en œuvre du congé 

Le congé doit être délivré par le propriétaire dans les délais prévus. Il doit en outre l’adresser au locataire parlettre recommandée avec accusé de réceptionou lesignifier au locataire par voie d’huissier.

Le délai de préavis débute au jour où le locataire a effectivement connaissance du congé à savoir, le jour où la lettre est retirée au bureau de poste ou le jour où l'huissier s'est présenté au domicile du locataire même si ce dernier était absent.

A noter : Si le propriétaire envoi le congé par lettre simple, il est possible pour le locataire de soutenir ne l’avoir jamais reçu (et ce même s’il est de mauvaise foi). Dans ce cas le délai de préavis ne commencera pas à courir et le propriétaire peut se voir à nouveau engager pour une nouvelle période de trois ans. Le bail se poursuivra dans les mêmes conditions.

Ainsi, étant donné que la date du préavis débute au jour où le courrier a été réceptionné, il est conseillé au bailleur d'adresser le congé parvoie d'huissierafin de faciliter la preuve de la délivrance du congé.

Il est important que le congé délivré respecte le formalisme de l’envoi en recommandé, précisant le motif, le début du délai de préavis ainsi que les noms et adresses des parties.

Il convient d’être très vigilant sur cette question de forme car à défaut, le locataire peut invoquer lanullité du congépour vice de forme. Dans ce cas le congé sera nul, réputé ne jamais avoir été délivré et surtout parfois, le propriétaire peut se voir condamner à verser au locataire des dommages et intérêts.

En outre, il convient de rappeler qu’à défaut de motivation, le congé sera également considéré comme nul. La nullité du congé a pour effet d’annuler le congé et ne fait donc pas courir le délai de préavis. Dès lors, le propriétaire devra en adresser un nouveau en respectant le délai de préavis (bien souvent, il devra attendre une nouvelle période de trois ans).

Si le logement est occupé par plusieurs personnes, le propriétaire devra adresser un congé à chaque co-titulaire du bail. Tel est notamment le cas des personnes mariés, où le propriétaire devra adresser un courrier distinct à chacun

Si le propriétaire souhaite vendre en cours de bail le logement, il n’est pas dans l’obligation d’adresser un congé au locataire. Toutefoisl’acte de vente devra préciser que le logement est vendu loué. Le locataire reste dans les lieux et bien sûr ne bénéficie pas dans ce cas du droit de préemption. En outre, le nouveau propriétaire reprendra le bail en l’état, sans refaire d’état des lieux. Néanmoins, il appartiendra au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ.

Important : Afin d’éviter tout risque, il est préférable, si le propriétaire a un doute quelconque, de recourir aux services d’un conseil pour la rédaction du congé et le respect du formalisme.

Le congé ne peut néanmoins être adressé à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles n'excèdent pas une fois et demie le Smic à moins que le propriétaire lui-même soit âgé de plus de 60 et que ses propres ressources n'excèdent pas une fois et demi le SMIC.
 

Pour aller plus loin:

Loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Sur la motivation du congé : article 15 loi du 6 juillet 1989

Article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989

Article 4 g de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 sur les clauses résolutoires

Sur le droit de préemption du locataire, voir la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Voir la fiche : « Le contrat de bail »

Voir fiche : « Le bail relevant de la loi de 1989 »

 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier

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