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Réforme de l'immobilier : projet de loi ELAN

Par , Juriste - Modifié le 05-06-2018


Réforme de l'immobilier : projet de loi ELAN Juritravail

La société française a connu ces dernières décennies, d'importantes évolutions :  changements plus réguliers d'emploi, accroissement de la mobilité, recomposition du modèle familial ou encore numérisation de la vie quotidienne. Sachez que le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), présenté le 4 avril 2018 en Conseil des ministres, a pour objet d'adapter le logement à ces changements sociétaux, de conduire à davantage d'équilibre territorial et de justice sociale en faveur des plus fragiles, tout en simplifiant les normes et les procédures. Nous vous éclairons sur ces nouvelles mesures susceptibles d'impacter vos droits en matière d'immobilier et d'urbanisme.

 Le projet de loi ELAN est organisé en trois grands axes :

  • construire plus, mieux et moins cher afin de provoquer un choc d'offre ;
  • répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles ; 
  • améliorer le cadre de vie.

Certains articles, d'ores et déjà votés par l'Assemblée nationale, suscitent de vives réactions.

En attendant que la version définitive soit publiée au Journal officiel, voici un éventail des principales mesures de ce projet.

Les principales mesures contestées

La construction de " logements évolutifs "

La mesure votée le 1er juin 2018 a entériné le passage de 100% à 10% de logements accessibles aux personnes handicapées dans la construction neuve, les 90% restants devant être "évolutifs". 

Concrètement, cette mesure vise à adapter les exigences d'accessibilité dans les bâtiments collectifs d'habitation en créant la notion de logement " évolutif ", c'est-à-dire pouvant être rendu totalement accessible, par des travaux simples (2)

Ces évolutions font déjà l'objet de vives contestations par de nombreuses associations représentant les personnes handicapées, qui y voient une « grave régression sociale ».

La création du bail mobilité

Le bail mobilité est un nouveau contrat de location non reconductible concernant uniquement les logements meublés qui pourra être conclu pour une durée d'1 à 10 mois (3). Le locataire devra justifier être en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage ou en mission temporaire professionnelle.  

Ce bail a été voté, mais a déjà été qualifié de "bail précarité" par crainte de voir s'installer une précarisation du locataire en incitant certains propriétaires à devenir " des spécialistes de ce type de bail " au détriment des baux classiques.

Pour le Gouvernement, il s'agit au contraire d'une aide concrète pour les jeunes, qui n'auront plus à fournir de dépôt de garantie, mais aussi pour le bailleur, puisque les locataires pourront bénéficier de la garantie Visale couvrant les potentiels impayés de loyers.

Les dérogations à la « loi Littoral »

Un autre volet du projet de loi a été dénoncé par les associations de protection de l'environnement, concernant notamment le comblement des " dents creuses " sur le littoral. Le projet prévoit en effet de rendre constructibles des endroits qui ne l'étaient plus, et donc autoriser la construction de maisons, bâtiments ou espaces agricoles dans des zones préservées (4). La mesure a bien été votée le 1er juin 2018, mais cette possibilité de densification ne pourra "s'appliquer ni dans le bande des cent mètres " (du littoral) ni "dans les espaces proches du rivage et des rives de plan d'eau".

Les autres mesures importantes du projet de loi

Le projet prévoit également un panel de mesures visant à adapter le logement aux besoins d'aujourd'hui et nouveaux modes de vie :

  • ne pas créer de nouvelles normes d'urbanisme, limiter les documents demandés en matière de permis de construire (5), numériser l'instruction (6) et lutte contre les recours abusifs (7) ;
  • rendre plus transparente l'attribution des logements sociaux (système de points basés sur des critères établis au niveau local et connus à l'avance) (8) ;
  • réexaminer périodiquement la situation des locataires du parc social pour s'adapter à leurs besoins (8) ;
  • favoriser l'accession à la propriété pour les locataires HLM (9) ;
  • généraliser les observatoires des loyers dans les zones tendues, avec possibilité d'expérimenter l'encadrement des loyers (10) ;
  • mieux lutter contre la dégradation des copropriétés et contre les " marchands de sommeil " (11) ;
  • réquisitionner certains locaux vacants pour héberger des personnes sans-abri (12) ;
  • appliquer des pénalités plus fortes pour les locations touristiques abusives (13);
  • revitaliser les centres-villes des villes moyennes (14) ;
  • mettre en place le très haut débit pour tous d'ici 2022 et proposer une couverture téléphonique mobile de qualité généralisée à partir de 2020 (15).

Références : 

(1) Projet de loi ‎portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(2) Article 18 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(3) Titre Ier TER du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(4) Articles 1 à 5 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(5) Article 16 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(6) Article 17 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(7) Article 24 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(8) Articles 35 et 37 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(9) Article 29 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(10) Article 48 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(11) Articles 59 et 56 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(12) Articles 9 à 11 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(13) Article 51 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(14) Article 54 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
(15) Articles 62 à 64 du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

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