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Actualité Droits du Locataire : état des lieux, loyer et charges, restitution du dépôt de garantie

Locataire : pas d'obligation d'entretien pour un logement vétuste

Par - Modifié le 06-01-2016

Locataire : pas d'obligation d'entretien pour un logement vétuste

Ont subi un préjudice de jouissance les locataires qui ont habité et travaillé dans un immeuble vétuste, humide et dont la chaudière et l'installation électrique sont défectueuses.

Un propriétaire qui a donné à bail une maison à usage mixte d'habitation et professionnel assigne le couple de locataires en paiement de diverses sommes, notamment au titre de réparations locatives.

Les époux locataires entendent bien se défendre sur ce point : compte tenu de la vétusté de l'immeuble, ceux-ci soutiennent qu'il leur était impossible de l'entretenir correctement. Par voie reconventionnelle, ils sollicitent alors des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

La Cour d'appel soutient l'argument des locataires. En effet, il ne peut leur être reproché le fait que le manque d'entretien a aggravé cette vétusté alors qu'il appartient au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier. Par ailleurs, les juges constatent que les locataires étaient contraint de vivre et de travailler, depuis plusieurs années, dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. Le préjudice de jouissance subi par les locataires et entièrement imputable au bailleur est reconnu par les juges de fonds qui en fixe souverainement le montant.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 novembre 2015 (1), affirme la position de la Cour d'appel : un bailleur ne peut reprocher à ses locataires de ne pas avoir procédé aux réparations locatives si l'immeuble est vétuste. En s'abstenant de réaliser des travaux et de proposer aux locataires des installations en bon état, c'est le bailleur qui se rend responsable de l'aggravation de la vétusté de l'immeuble, et non pas les locataires. Le propriétaire bailleur est alors condamné à verser aux locataires la somme de 24.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant plusieurs années malgré les demandes des locataires.

Pour résumer, alors même que les travaux en cause sont normalement à la charge du locataire pendant la durée du bail, les réparations ne peuvent être exigées par le bailleur si ce dernier propose à la location un bien en très mauvais état.

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Référence : (1) Cass. Civ. 3, 5 novembre 2015, 14-23.693

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