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Article avocat Droits du Locataire : état des lieux, loyer et charges, restitution du dépôt de garantie

Le déplafonnement du loyer commercial suite à une modification des facteurs locaux de commercialité

Par , Avocat - Modifié le 09-08-2011
Le 13 juillet 2011, la troisième chambre civile de la cour de cassation a interprété les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce en jugeant que le principe selon lequel le déplafonnement du montant du loyer commercial suppose notamment la modification des facteurs locaux de commercialité mais que, pour ce faire, cette modification doit présenter un intérêt pour le commerce exploité (Cass. Civ., 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-30870).

En l'espèce, la société des Rivières est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Chaussures Eram pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires.

La bailleresse a fait délivrer un congé à Eram avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné.

A défaut d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix.

La Cour d'appel de Bourges a jugé qu’il y avait lieu à déplafonnement et fixer le loyer à une certaine somme.

En effet, les juges d'appel ont retenu l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer compte tenu que :

les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate du local donné en location, si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales.

La cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel en jugeant que :

« sans rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour le commerce exploité par la société Chaussures Eram, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Par ailleurs, bien que cela n'ait pas été relevé par les juges de la cour de cassation :

- l’expert avait estimé qu’il n’y a pas lieu de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet positif sur le chiffre d’affaires du commerce considéré et permettant de déplafonner le loyer.

- il ne peut être affirmé sans preuve que la gratuité des transports en commun profite autant aux enseignes regroupées dans les centres commerciaux périphériques.

Ainsi, cet arrêt est l'occasion de rappeler que le déplafonnement d’un loyer commercial n’est possible que si la modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu un intérêt pour le commerce considéré.

Pour aller plus loin : http://www.cabinetbem.com/pg/competences/droit-des-baux-commerciaux.php

Je suis à votre disposition pour toute information ou action.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
14 rue du Pont Neuf
75001 Paris
Tel/Fax : 01 40 26 25 01 - Email : abem@cabinetbem.com

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Maître Anthony BEM

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Avocat au Barreau de PARIS

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