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La loi Macron et les baux d’habitation

Par , Avocat - Modifié le 14-09-2015

Après avoir fait parler d’elle pendant tout le 1er semestre 2015, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, a été finalement adoptée et promulguée pendant l’été.

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 est un monstre juridique.

Contenant plus de 300 articles, elle touche à de nombreux domaines du droit, qu’il s’agisse du droit social, du droit immobilier, du droit des entreprises du droit de l’urbanisme ou encore des règles applicables aux professions règlementées.

 

Alors que professionnels de l’immobilier et du droit se débattent encore plus d’un an après pour mettre en ½uvre la réforme du droit des baux d’habitation résultant de la loi ALUR, la loi Macron vient en modifier certaines dispositions et, fort heureusement, en clarifier d’autres.

 

Parmi les nouvelles mesures applicables aux baux d’habitation, il convient de relever particulièrement celles qui suivent.

 

  • La colocation

 

L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR définit la colocation comme la location d’un même logement constituant leur résidence principale par plusieurs locataires. Cette location peut être formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

L’application du régime de la colocation à des couples mariés pouvait donc se poser.

Le texte nouveau précise que cette définition vaut « à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».

La colocation sera donc un régime qui continuera à s’appliquer aux couples vivant enlibre, mais également aux couples qui à la date de signature du contrat n’étaient ni mariés ni pacsés.

 

Par ailleurs, en cas de cautionnement, il est indiqué que c’est « l’extinction de la solidarité » (et non plus le congé) qui met fin à l’engagement de la caution.

Cette précision résulte du fait que le congé n’éteint la solidarité que si un nouveau colocataire figure au bail.

A défaut, la solidarité tant de l’ancien colocataire que de la personne qui s’est portée caution pour lui s’éteint à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

 

  • Mise en copropriété d’un immeuble indivis : sort des baux en cours

 

Jusqu’à l’intervention de la loi Macron, l’article 11-2 de la loi de 1989 prévoyait que, dans les zones tendues, lorsque les immeubles ayant cinq locaux d'habitation ou plus étaient mis en copropriété, les baux en cours étaient prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure.

 

Les nouvelles dispositions de l’article 11-2 prévoient pour ces mêmes immeubles une distinction :

 

  1. Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans ;
  2. En revanche, les autres baux en cours sont prorogés d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

 

  • Congé

 

L’article 15, relatif au congé, distingue à présent, en cas d’acquisition d’un bien occupé trois hypothèses : 

  1. si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  2. si le terme du contrat intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
  3. si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

 

L’article 15 est également modifié pour protéger le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement le logement et remplissant les conditions lui permettant d’être éligible à un logement social.

 

Cette protection ne s’applique toutefois que si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources ouvrant droit à un logement dans le parc social.

 

  • Régime des locations meublées louées à titre de résidence principale

 

La loi Macron amplifie encore l’assimilation du régime des locations meublées à celui des locations vides.

Ainsi, l’article 3 de la loi de 1989, relatif aux mentions obligatoires du bail, s’applique désormais aux baux meublés.

Par ailleurs, le congé peut désormais être remis en main propre contre récépissé ou émargement.

De plus, lorsque la hausse du loyer de renouvellement est supérieure à 10 %, elle s’appliquera désormais par tiers annuel au contrat renouvelé.

Enfin, la protection du locataire âgé et peu fortuné est étendue - dans les mêmes termes qu’à l’article 15 de la loi ; cf. ci-avant - au preneur ayant à sa charge une personne elle-même âgée et sans ressources importantes vivant habituellement dans le logement.

 

  • Application dans le temps des modifications de la loi résultant de la loi ALUR

 

Malgré l’article 14 de la loi ALUR qui prévoyait des dispositions transitoires, les litiges qui se sont élevés ont été nombreux, la Cour de Cassation ayant d’ailleurs rendu un avis sur la question.

 

C’est pourquoi la loi Macron clarifie les choses en posant le principe d'une application uniquement aux nouveaux baux et, progressivement, aux baux qui sont reconduits tacitement.

Ainsi, jusqu’à leur renouvellement, ou leur reconduction tacite les contrats des locations vides ou meublées en cours au 7 août 2015 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

A compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations vides deviennent donc régis par l’ensemble des dispositions de la loi de 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction hormis ses articles 3 (mentions obligatoires du contrat), 17 (encadrement du loyer) et 17-2 (fixation du loyer de renouvellement), qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

 

La loi Macron est catégorique sur l'application de l'encadrement des loyers : il ne s'applique qu'aux contrats signés après l'entrée en vigueur des plafonds de loyers, soit à compter du 1er août 2015 pour Paris. Autrement dit, les contrats de location vide et meublée signés avant cette date ne seront pas contraints de les respecter, même s'ils se reconduisent tacitement après l'entrée en vigueur de l'encadrement.

 

Pour ce qui est des baux meublés, à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ils sont régis par l’ensemble des dispositions de la loi de 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de l’article 3 (mentions obligatoires du contrat), du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 25-6 (montant du dépôt de garantie) et du I de l’article 25-9 (encadrement des loyers), qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

 

 

Pour finir, il convient de relever également les modifications suivantes :

 

  • L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié car le législateur exige que le bail précise le montant et la date de versement du dernier loyer « appliqué au » précédent locataire si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail (et non plus « acquittée par le »).

  • La loi modifie l’article 3-2 de la loi de 1989 qui prévoyait la possibilité pour le locataire de solliciter, dans les 10 jours de son établissement, la modification de l’état des lieux en précisant qu’il ne s’agit que de l’état des lieux d’entrée.

  • Le délai de mise en place des détecteurs de fumée, qui était fixé au 8 mars 2015 est reporté au 1er janvier 2016 dès lors que le propriétaire a signé un contrat d’achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015.

 

Si les clarifications de la loi ALUR sont indéniablement bienvenues, il n’en reste pas moins que l’on peut s’interroger sur la sécurité juridique qu’apportent toutes ces lois de réforme, mal rédigées bien que largement discutées.

 

Espérons que nous en resterons là et que tant les bailleurs que les locataires peuvent désormais savoir où ils vont.

 

Par Victoire de Bary
Avocat au Barreau de Paris

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Maître Victoire de Bary

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Avocat au Barreau de PARIS

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