Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Bail habitation » Contrat de bail d'habitation » Expulsion d'un logement : locataire sans bail, squatter, loi Alur » Actualités

Actualité Expulsion d'un logement : locataire sans bail, squatter, loi Alur

Le loyer n'est pas dû en cas de logement indécent

Par - Modifié le 12-01-2016

Le loyer n'est pas dû en cas de logement indécent Juritravail

Le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance et ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé.

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 (1), le propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé délivre à son locataire un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'assigne en acquisition de cette clause et en expulsion.

Le locataire, soutenant que ce local n'est pas conforme aux critères d'un logement décent, sollicite reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter.

La Cour d'appel appuie son raisonnement sur :

  • l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine qui dispose que "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres" ;
  • le rapport du service "Hygiène Sécurité Prétention" de la commune de Clichy ; le diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et le certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013 : le logement loué a une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8, 70 mètres carrés, surface dont doit en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répond donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi.

Se fondant sur ces dispositions, compatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (qui n'a pas abrogé le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine et plus rigoureuses que celles-ci), la Cour d'appel retient que le propriétaire a manqué à ses obligations. N'ayant pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la Cour d'appel estime que le locataire était en droit de suspendre le paiement des loyers.

La Cour de cassation confirme ensuite la position de la Cour d'appel : le bailleur qui délivre un logement indécent ne respecte pas son obligation de délivrance et ne peut, par conséquent, prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé.

Vous avez un litige avec votre bailleur concernant votre logement ? Faites valoir vos droits !

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (2) prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par le décret du 30 janvier 2002 (3). Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant :

  • la sécurité physique des locataires ;
  • leur santé ;
  • leur confort.

En cas de non-respect de ces caractéristiques de décence, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Notons par ailleurs qu'un logement indécent ne peut permettre au locataire d'obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait normalement avoir le droit.

Tout savoir sur le bail d'habitation

Louer un bien et gérer les relations avec le bailleur

Quelle est la surface habitable ?

Pour être jugé décent en raison de sa surface (2), le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Sources :
(1) Cass. Soc. 17 décembre 2015, n°14-22754
(2) Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(3) Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Vous avez besoin d'un conseil d'avocat pour Expulsion d'un logement : locataire sans bail, squatter, loi Alur ?

3 avocats vous proposent, sous 48h, un RDV en cabinet

Envoyer votre demande

Commenter cet article




Je souhaite être prévenu(e) des nouvelles contributions publiées sur ce sujet

Voir les conditions générales d'utilisation

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, sont destinées au Juritravail et à la société WENGO SAS. Conformément à la loi relative aux fichiers, à l'informatique et aux libertés, vous bénéficiez d'un droit d'opposition, d'accès et de rectification des informations par mail à info@juritravail.com

Ne passez pas à coté de l'actualité juridique

Recevez gratuitement notre Newsletter !

Toutes les nouveautés juridiques décryptées par notre équipe de juristes et d'avocats, rédigées en langage simple dans tous les domaines de droits !

Personnalisez votre Newsletter :

Simplicité et transparence avec Juritravail en savoir plus

Nous ne commercialisons pas vos adresses emails à un tiers. Nous conservons vos informations personnelles uniquement pour vous adresser des contenus et services que vous avez demandés et qui vous intéressent. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment depuis les mails que vous allez recevoir.

Votre inscription a bien été prise en compte !

Vous recevrez bientôt des nouvelles de nous par email.

Pour connaitre et exercer vos droits relatifs à l'utilisation de vos données, consultez notre  Charte sur la protection des données personnelles ou contactez-nous à l'adresse suivante : dpo@juritravail.com.

Publicité



30 000 professionnels MyBestPro disponibles sur :


© 2003 - 2019 JuriTravail tous droits réservés