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Article avocat Expulsion d'un logement : locataire sans bail, squatter, loi Alur

Les acquisitions de clauses résolutoires

Par , Avocat - Modifié le 25-02-2016

La clause résolutoire est une disposition du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à l’une de ses obligations par l'une des parties.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, l’acquisition de la clause sanctionne principalement le preneur en cas de non-respect des conditions prévues audit bail.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui « prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »

Dès lors, la loi donne une liste limitative des manquements pouvant entraîner une résiliation de plein droit du bail :

  • le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
  • la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
  • le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

Ainsi, la loi du 6 juillet 1989, offre au bailleur la possibilité d’obtenir la résiliation de plein droit dans les cas précités.

L’intérêt d’insérer de telles clauses est de pouvoir faire constater la résiliation du contrat par le juge des référés, c'est-à-dire au terme d’une procédure plus rapide.

Le bailleur gagnera donc un temps précieux pour reprendre possession de son bien.
 

a.      L’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayé de loyer

 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ainsi, la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne peut jouer qu'après que le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les sommes dues.

Ledit commandement doit être précis quant au décompte des loyers et charges réclamés à peine de nullité[1] bien que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de celle-ci[2].  

Le locataire peut naturellement contester le commandement qui lui a été signifié par l’huissier instrumentaire, avant le terme du délai de deux mois à compter de ladite signification, s’il estime que les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en ½uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Si le locataire est marié ou lié par un PACS, le bailleur doit signifier le commandement de payer au conjoint ou partenaire.

Toutefois, « nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur »[3].

A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de leur demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

De plus, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat du département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

La clause résolutoire de plein droit produira ses effets après l’expiration d'un délai de deux mois à compter de l'exploit d'huissier.

Le locataire dispose donc de ce délai pour régler les causes du commandement sans quoi son bail sera résilié.  

Si le locataire régularise la situation dans le délai qui lui est imparti, la clause est réputée ne pas avoir joué et la résiliation est écartée.

Il échet de préciser que seul le juge, en l’occurrence celui du Tribunal d’Instance, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et, partant, fournir le titre exécutoire qui permettra au bailleur de mettre en ½uvre la procédure d’expulsion du locataire.

Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire, en situation de régler sa dette locative.

Il suspend alors les effets de la clause résolutoire et accorde au locataire des nouveaux délais de paiement, pouvant désormais aller jusqu’à trois ans.

Cette clause de déchéance du terme entrainera cependant la résiliation automatique du bail, sans revenir devant le juge, en cas de non-paiement d’une seule des échéances prévues dans la décision du juge.

 
b.      L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

 

A défaut pour le locataire d’avoir adressé, chaque année, son attestation contre les risques locatifs à son bailleur, ce dernier peut lui signifier un commandement d’avoir à fournir son attestation d’assurance.

Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire produira ses effets après l’expiration d’un délai d’un mois, si le locataire n’a pas fourni son attestation d’assurance.

Dans cette hypothèse, le juge ne pourra accorder de délais de grâce au locataire et devra constater la résiliation du bail.

Depuis la loi ALUR, du 24 mars 2014, à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Il s’agit d’une possibilité offerte au bailleur et non d’une obligation.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en ½uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer, et est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

 
c.       L’acquisition de la clause résolutoire pour  troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée

 

La loi du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, permet au bailleur d’insérer aux termes du bail une clause résolutoire en cas de « non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »

Cette disposition est ainsi insérée à l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989.

Afin de mettre en ½uvre la clause résolutoire, la loi impose donc que le trouble de voisinage soit dûment constaté par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Ainsi, à la suite d’une procédure initiée par un voisin pour trouble de voisinage, le bailleur du preneur condamné pour trouble de voisinage pourra faire jouer la clause, dès que la décision le condamnant sera passée en force de chose jugée.

En l’espèce, l’intérêt de cette procédure pour un bailleur propriétaire de l’ensemble d’un immeuble, notamment les bailleurs sociaux[4], est limité.

En effet, unique propriétaire, il est seul tenu à l’obligation de faire jouir paisiblement ses locataires de leur logement, pendant la durée du bail, conformément à l’article 1719 du code civil.

Par conséquent, celui-ci ne pourra attendre qu’une décision soit passée en force de chose jugée puisque cela reviendrait à dire qu’il a laissé un voisin agir pour trouble de jouissance sans être intervenu, malgré l’obligation qui pèse sur lui.

Il devra donc agir avant qu’un autre locataire, importuné par un voisin, ne lui reproche son inertie.

Ainsi, il devra engager une procédure au fond, le juge des référés n’étant pas compétent dans un tel cas.

Une fois muni de son titre exécutoire constatant la résiliation de plein droit du bail le liant à son locataire, le bailleur pourra procéder l’expulsion dudit locataire, deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et en respectant bien évidemment la trêve hivernale.

 

Par Baptiste CHAREYRE

Avocat au barreau de Paris

 

Sources :

[1] CA Paris, 6e ch. B, 28 nov. 1996, Dembele c/ OPHLM de la Ville de Montreuil, Loyers et copr. 1997, comm. N° 37

[2] Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-17.846, Loyers et copr. 2011, comm. N° 235

[3] Art 9- de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

[4] La configuration prévue à l’article 4. g, en matière de trouble de voisinage, pourra tout de même avoir lieu en cas de préemption de lots de copropriété par les bailleurs sociaux ; par exemple par le mécanisme du droit de préemption urbain renforcé (DPUR) 

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