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Article avocat Indemnisation du préjudice

Mon notaire est-il infaillible ?

Par , Avocat - Modifié le 27-05-2019

 

I. Les fondamentaux de la responsabilité civile professionnelle d’un notaire.

L’existence d’une défaillance aux obligations qu’imposent le statut de notaire est une condition incontournable pour engager la responsabilité d’un professionnel. Ce manquement s’analyse au cas par cas, en fonction du comportement attendu par les juges d’un officier ministériel normalement attentif à la bonne fin de la prestation sollicitée.

Pour la Jurisprudence, en effet, le professionnel doit adopter une attitude prudente, faire preuve d’impartialité et se montrer un juriste compétent et méfiant.

Dans le cadre de lexercice de son activité professionnelle, le notaire doit assurer la sécurité ainsi que l’efficacité juridique et pratique des actes qu’il rédige et s’assurer que le client a compris la portée de ces derniers. Dans ce cas dernier cas, il doit en pratique informer le client des risques qu’il prend.

Le notaire est ainsi soumis à une obligation de renseignement et de conseil personnalisées.

L’expérience montre que c’est le plus souvent sur le terrain d’un manquement au devoir de conseil que le professionnel sera sanctionné.

La Cour de Cassation a ainsi été amenée à rappeler régulièrement que le notaire est : « tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que les risques de l’acte passé ».

Il est bien évidemment possible d’engager la responsabilité civile si ce dernier ne prend pas toutes les mesures nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité d’un acte. Il est tenu de réaliser la formalité demandée mais également à des obligations de vérification (contrôle de l’identité des parties, de la nature des droits transmis,). C’est un contentieux d’espèce et le succès de l’action judiciaire dépend essentiellement du niveau de preuve apportée.

Parfois le notaire n’est pas en mesure de procéder aux vérifications qu’exigeraient la rédaction de l’acte sollicité. Le notaire ne doit pas oublier d’informer son client de l’impossibilité devant laquelle il se trouve et des conséquences susceptibles d’en découler.

En pratique, les litiges les plus fréquents ne naissent pas de la réalisation de la formalité mais de l’obligation d’information et de conseil qui repose sur les notaires.

Les manquements à l’obligation d’information et de conseil

Le notaire doit impérativement une information à ses clients sur l’importance des engagements pris et des risques liés. Cette information doit être portée sur un support durable à défaut la responsabilité du professionnel est engagée.

Ainsi, la Cour de Cassation dans un arrêt de sa première chambre civile en date du 17 juin 2015, pourvoi n°14-19.692) a considéré que :

« Et quand bien même l'acquéreur aurait déclaré avoir une parfaite connaissance de l'absence de certificat de conformité, le notaire engage sa responsabilité dès lors qu'il ne ressort pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences et du risque qu'il s'engageait à supporter (Cass. 1e civ. 17-6-2015 n° 14-19.692).

Un notaire qui rédige un acte en lien avec un autre acte ou une opération d’investissement doit informer son client des dispositions de l’acte antérieur ou des caractéristiques de l’opération d’investissement susceptible d’être source d’incertitude quant à l’efficacité de signer l’acte rédigé en toute connaissance de cause.

II. Une obligation de conseil orientée en fonction de la finalité de l’acte.

Comme pour toute activité de conseil réglementée, le devoir de conseil du notaire qui consiste à aider le client à contracter en toute connaissance de cause et à opérer un choix parmi les différentes options qui s'offrent à lui. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur les conséquences de l’acte dressé. Pour cela, il doit recommander à son client de se faire assister par un interprète dès lors qu’il constate la mauvaise connaissance de la langue française, ainsi que l’a rappelé la Cour de Cassation dans une décision du 13 mai 2014, n°13-13.509).

A/ Le notaire doit appeler l’attention de son client sur la portée de l’opération envisagée et le risque global qu’elle porte.

Le professionnel ne doit pas omettre par exemple d’alerter son client sur le risque de non-remboursement d’un prêt pour le prêteur, de non achèvement de l’immeuble à construire, de perte d’une possibilité de réduction ou de déduction d’impôt, ou la nécessité de procéder à une cession de l’intégralité du fonds de commerce plutôt qu’une simple cession de droit au bail.

B/ Le notaire doit appeler l’attention de son client sur les risques propres à une affaire.

L’obligation de conseil est ici multi-facettes :

  • Le notaire doit avertir ses clients sur les risques à renoncer à un droit par exemple au privilège du vendeur (Cass. 1e civ. 25-11-1997 : Bull. civ. I n° 329) ou déconseiller au vendeur d’un bien d’accorder à l'acquéreur des conditions de paiement trop favorables (Cass. 1e civ. 14-11-2001 n° 98-21.531 : Bull. civ. I n° 278)

  • Le notaire doit informer son client sur les conséquences juridiques du non-respect de la loi, notamment si celui-ci envisage de l'acquisition d'un immeuble bâti sans permis de construire (Cass. 3e civ. 10-5-2005 n° 04-13.200).

  • Le professionnel doit aussi être un conseil avisé sur les risques liés à l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à une opération et le risque de perte des avantages fiscaux (Cass. 1e civ. 26-1-2012 n° 10-25.741, 1), sur l'existence de recours exercés contre un permis de construire et de l'engagement d'une procédure en référé, dès lors qu'il en a connaissance (Cass. 1e civ. 2-7-2014 n° 12-28.613), sur les conséquences de l'absence de certificat de conformité (Cass. 1e civ. 17-6-2015 n° 14-19.692) ou encore sur les conséquences techniques de l'acquisition d'un immeuble situé sur une zone, objet d'un arrêté interministériel de catastrophe naturelle (Cass. 1e civ. 11-1-2017 n° 15-22.776), ou d’une zone où s'exercent des activités industrielles (Cass. 1e civ. 25-5-2011 n° 09-16.677 ).

De même, les officiers publics ne doivent pas manquer d’alerter leurs clients des risques à contracter sans précaution particulière. Les exemples foisonnent :

  • nécessité d’intégrer dans un acte une condition suspensive d'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires (Cass. 1e civ. 25-2-2010 n° 09-12.171),

  • exigence d'une garantie d’un montant suffisant (CA Paris 29-5-2001 : Juris-Data n° 01-149488)

  • obligation d’insérer dans l’acte en préparation une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire (Cass. 1e civ. 28-2-1989 : Defrénois 1989 art. 34554 obs. J.-L. Aubert), ou d’une autorisation administrative (Cass. 1e civ. 2-4-1997 n° 95-11.350).

Il doit également informer son client des risques à contracter sans la souscription :

  • Le notaire n’a pas à se prononcer sur l’opportunité économique d’une opération dans laquelle s’insère l’acte auquel il intervient. Il doit par contre s’assurer que l’acte concourt à l’efficacité du montage choisi par les parties. Ce principe a été rappelé par la Cour de Cassation notamment dans un arrêt du 8 décembre 2009, (pourvoi n° 08-16.495).

  • Le notaire doit rappeler à son client les formalités que ce dernier doit réaliser si elles sont nécessaires à l’acte reçu par le notaire.

Il doit par exemple lui rappeler la nécessité de déposer une déclaration de succession provisoire accompagnée d’un paiement partiel en cas d’impossibilité de procéder à une déclaration dans les temps.

III. Une obligation d’information et de conseil commune à toutes les professions réglementées.

A ce stade du raisonnement, la réponse à la question du domaine de la faute d’un notaire, permettant d’engager la responsabilité civile du professionnel s’impose d’elle-même. Le notaire doit proposer à son client toutes les solutions lui permettant d’atteindre l’objectif recherché par lui. Il doit de plus lui faire savoir qu’elle est, selon lui, la solution la meilleure. Cette approche doit éventuellement l’amener à dissuader  son client de contracter. Dans une procédure judiciaire, le Client qui s’estime lésé devra apporter la preuve de l’existence d’une obligation à la charge du notaire.

Des obligations similaires s’appliquent bien évidemment à d’autres professions réglementées que les notaires et notamment aux avocats. Le cadre juridique applicable à l’acte d’avocat, en est une illustration incontestable. L’avocat ne peut participer à la rédaction d’un tel acte sans s’assurer de sa licéité, de sa validité et de son efficacité et surtout sans avoir éclairé les parties sur les conséquences des engagements pris.

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Maître Laetitia Llaurens

Maître Laetitia Llaurens

Avocat au Barreau de PARIS

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