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Comment expulser un héritier d'un appartement en indivision ?

Par , Avocat - Modifié le 02-04-2020

Les difficultés naissent lorsque l’un des indivisaires jouit privativement du bien, particulièrement lorsqu’il ne règle pas l’indemnité d’occupation.

Le Cabinet de Maître Murielle-CAHEN est spécialisé en droit des successions.

A ce titre, le cabinet vous conseille sur toutes vos questions relatives à vos droits successoraux et vous accompagne dans toutes vos démarches administratives et judiciaires.

Dès lors qu’une personne décède et laisse plusieurs héritiers, ceux-ci ont un même droit sur le patrimoine du défunt, plus précisément sur une masse identifiée de biens. Les articles 815 et suivants du Code civil ont vocation à s’appliquer à compter du décès pour déterminer les droits et obligations de chaque indivisaire. L’indivision successorale correspond au cas le plus classique pour lequel le législateur a prévu, dès 1804, une modalité d’organisation particulière.

Cette situation s’applique non seulement aux héritiers, mais aussi aux bénéficiaires d’un legs lorsque la succession est dévolue en partie par un testament (Cour de cassation, chambre civile 1re du 5 mars 2002, no 99-18.984). L’unique moyen pour les héritiers de mettre un terme à l’indivision est de recourir à un partage.

L’indivision, en tant que forme de propriété collective, autorise chaque indivisaire à user et à jouir des biens indivis tant que cet usage ou cette jouissance restent compatibles avec les droits des autres indivisaires qui doivent pouvoir aussi profiter du bien indivis. Ce principe est prévu par l’article 815-9 du Code civil qui pose l’un des principaux droits offerts aux indivisaires.

Cependant, les difficultés naissent toutefois lorsque l’un des indivisaires jouit privativement du bien, particulièrement lorsqu’il ne règle pas l’indemnité d’occupation.  

 

I. Droits de l’indivisaire sur le bien indivis

A)  Droit d’usage

Chaque indivisaire a vocation à faire personnellement des actes matériels d’usage et de jouissance sur les biens indivis (Code civil, article 815-9). L’exercice de tels actes nécessite le plus souvent un accord afin de concilier les droits concurrents des indivisaires (tous les indivisaires ont une vocation égale au même usage). Une convention peut ainsi réserver à l’un des indivisaires la jouissance privative d’un bien. Mais une jouissance exclusive peut être conférée tacitement.

L’indivisaire doit utiliser les biens indivis conformément à leur destination et dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Il doit également tenir compte des actes passés régulièrement au cours de l’indivision. À défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice du droit de jouissance est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal (Code civil, article 815-9). Le président du tribunal de grande instance appelé à se prononcer sur les dissentiments entre les indivisaires relatifs à l’usage d’un bien indivis statue en la forme des référés et non en référé.

 

B)  Droit de jouissance

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise, de sorte que, en principe, l’indivisaire a droit à une quote-part des fruits et revenus de l’ensemble des biens indivis, proportionnelle à ses droits dans l’indivision.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. À défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le Président du Tribunal de grande instance peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

 

II. Obligation de respecter les droits concurrents des autres indivisaires

Le maintien dans les lieux d’un indivisaire ne réglant pas l’indemnité d’occupation et restant passif dans la réalisation des démarches pour la licitation du bien marque cette incompatibilité et caractérise le trouble manifestement illicite, autorisant le juge à ordonner l’expulsion.

 

A)  Obligation de respecter la destination des biens indivis

Contrairement au propriétaire exclusif, l’indivisaire qui use de la chose indivise doit respecter sa destination.

Que faut-il entendre par la « destination du bien indivis » ? La « destination » du bien indivis est l’usage auquel il est normalement affecté, cette affectation pouvant être déduite soit de données matérielles (nature du bien) soit de données juridiques (titre). La conformité de l’usage du bien indivis à sa destination relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Est contraire à la destination d’un passage indivis le fait de l’obstruer, l’empêchant ainsi de remplir l’utilité à laquelle il était destiné.

N’est pas non plus conforme à la destination d’une voie indivise, assurant la desserte de trois immeubles, le fait de faire passer en sous-sol des canalisations et réseaux en vue de construire en lisière un immeuble collectif. De même encore, un indivisaire ne peut utiliser un immeuble d’habitation à usage professionnel ou commercial.

À l’inverse, il a été jugé que le déversement des eaux pluviales découlant du toit d’un immeuble d’habitation sur un terrain indivis n’était pas nécessairement contraire à la destination de ce terrain et que, dans une commune rurale de montagne, une cour commune pouvait être utilisée pour y entreposer du bois et des engins agricoles dès lors que la circulation ne s’en trouvait pas entravée (CA Toulouse, 1re ch., sect. 1, 27 avr. 1998, n° 96/05409).

 

B)   Sanctions : Expulsion de l’indivisaire de l’immeuble occupé illicitement

Si un indivisaire utilise le bien indivis d’une manière incompatible avec les droits concurrents de ses coïndivisaires, ces derniers peuvent agir pour faire cesser l’abus sans être obligés d’attendre le partage. Peu importe que les opérations de partage soient en cours (Cour de cassation, 1re chambre civile du 15 avril 1980). L’effet déclaratif ne peut effacer les actes irréguliers d’usage et de jouissance.

Ainsi, a été déclarée recevable une demande de démolition d’un immeuble construit en partie sur un terrain indivis intentée par un seul indivisaire, sans que l’on puisse opposer au demandeur l’obligation de surseoir à sa demande jusqu’au partage.

De même, dès lors qu’un indivisaire avait attendu plus d’un an pour donner mandat au notaire de mettre en vente le bien indivis qu’il occupait sans verser d’indemnité d’occupation, son maintien dans les lieux a été jugé comme incompatible avec les droits concurrents des autres indivisaires sur l’immeuble indivis ; depuis un arrêt rendu en 2011, la Cour de cassation répond plutôt favorablement à la demande d’expulsion. Mais seul un exercice des droits indivis incompatible avec les droits des autres indivisaires peut justifier le recours à l’expulsion.

Si des dégradations ont été commises, les indivisaires sont également en droit d’obtenir une indemnisation immédiate, sans attendre le résultat du partage. La jurisprudence antérieure à la loi du 31 décembre 1976 l’avait admis et un arrêt postérieur à cette loi a repris cette même solution.

Par ailleurs, l’article 815-9 du Code civil donne licence au juge d’organiser la jouissance du bien indivis, et cette organisation doit permettre, selon les circonstances et les intérêts en cause, d’accorder la jouissance matérielle exclusive à l’un des indivisaires, celle des autres ne s’opérant plus alors que sous forme d’équivalent monétaire, au moyen du versement d’une indemnité d’occupation (Cour de cassation, chambre civile 1re du 30 janvier 2019, no 18-12.403, P+B).

 

SOURCES :

(1)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029741000&fastReqId=27953394&fastPos=1

 

(2)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007416373&fastReqId=1994701078&fastPos=1

 

(3)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007015236&fastReqId=558335073&fastPos=1

 

(4)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022214120&fastReqId=1596966244&fastPos=1

 

(5)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024729375&fastReqId=980059446&fastPos=1

 

(6)   https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007005560&fastReqId=2129053690&fastPos=1

 

 

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Maître Murielle CAHEN

Maître Murielle CAHEN

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit du Travail Salarié
  • - Droit des Employeurs - Droit Social

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