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L'expulsion du domaine public en présence d'un bail commercial

Par , Avocat - Modifié le 29-08-2018

Hypothèse particulièrement fréquente, voici celle de l'exploitation d'un local en l'occurrence dénommé «  la guinguette » (mais ce pourrait être « la paillote » ) sur la commune de Saint Suliac.

La commune demande au juge des référés d'ordonner l'expulsion de l'occupant au titre de l'article L521 3 du code de justice administrative dont on rappelle qu'il permet, en cas d'urgence et sur simple requête qui sera recevable même en l'absence de décision administrative préalable, au juge des référés d'ordonner toutes mesures utiles.

C'est sur ce fondement que les collectivités propriétaires de leur domaine public sollicitent l'expulsion d'occupants sans droit ni titre.

Dans notre hypothèse, la convention incorrectement dénommée « bail commercial » était venue à échéance au mois de septembre 2016.

Il convenait que les travaux de renforcement d'une falaise proche soient réalisés raison pour laquelle la commune avait d'une part refusé de renouveler le titre d'occupation et d'autre part sollicitait l'expulsion de l'occupant qui se maintenait sur le site.

On rappellera à cet égard que depuis l'ordonnance numéro 2017-562 du 19 avril 2017 entrée en vigueur le 1er juillet 2017, l'autorisation d'occupation n'aurait pu qu’être précédée des mesures de publicité adéquates, en application des articles L2122 1 4 du code général de la propriété des personnes publiques.

Le premier juge des référés avait considéré que les bâtiments en cause et l'aire de stationnement proche se trouvaient non pas sur le domaine public mais sur une parcelle qui n'était pas en elle-même affectée directement à l'usage du public dès lors qu'elle s’adressait à une clientèle privée.

Sanctionné par le juge de cassation, le juge des référés se voit en effet indiquer qu'il a dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit.

La sanction du premier juge, sévère, n'en est pas moi absolument logique.

Le conseil d'État vient donner un indice particulièrement intéressant relatif à la qualification du domaine public.

Il indique qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés et en particulier des procès-verbaux de constat produits tant par l'occupant que par la commune ainsi que du plan annexé et des diverses photographies que la parcelle litigieuse jouxtait une promenade située en front de mer, le long de l'estuaire de la Rance, et accueillait une aire de stationnement publique et des toilettes publiques.

Et le conseil d'État d'en déduire que cela constituait ainsi un élément "d'un espace présentant une unité physique et fonctionnelles affecté à l'usage direct du public. "

Le conseil d'État confirme que cette parcelle n'est « donc pas manifestement insusceptible d'être qualifiée de dépendance du domaine public de la commune. »

En clair, il s'agit en application de l'article L2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques d’une dépendance incontestable du domaine public.

Dès lors que ce postulat est posé, il convient de définir ce que sont les modalités d'occupation du domaine public.

Tout d'abord de manière constante on rappellera que l'existence d'un bail commercial sur le domaine public est irrégulière comme contraire à la précarité et au caractère personnel de l’occupation du domaine public.

Puis le conseil d'État fait le constat de ce que, en l'état, l'occupant est sans droit ni titre puisque sa convention est venue à échéance.

Et il est intéressant de constater que, de manière classique aussi, l'occupant prétendait détenir un bail commercial et entendait faire reproche à la commune de n'avoir pas ainsi qualifié le mode d'occupation dont il bénéficiait.

Cela fait écho à un précédent arrêt du conseil d'État en du 19 janvier 2017 numéro 388 010.

Dans cette instance, il s'agissait d'une action portée contre la commune de Cassis au titre d'un bail commercial.

Le conseil d'État rappelle qu'en raison du caractère précaire et personnel du titre d'occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire d'un bail commercial, un tel bail ne peut être conclu sur le domaine public.

Lorsque l'autorité gestionnaire du domaine public conclut un bail commercial pour l'exploitation d'un bien sur le domaine public ou laisse croire à l'exploitant de ce bien qu'il bénéficie des garanties prévues par la législation sur les baux commerciaux, elle commet une faute de nature à engager sa responsabilité.
Cet ensemble jurisprudentiel est particulièrement clair et rappelle d'une part que l'existence d'un bail commercial sur le domaine public est rigoureusement impossible, et que d'autre part nul ne peut occuper une dépendance du domaine public sans disposer d'un titre.
Ce sont les dispositions de l'article L2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques.

L'expulsion de l'occupant du domaine public de la commune de Saint Suliac a été ordonnée.

La responsabilité de la commune de Cassis dans l'arrêt du 19 janvier 2017 n'a pas été retenue dans la mesure où elle avait eu le bon sens de conclure un nouveau titre d’occupation en lieu et place d'un précédent bail commercial.

Elle avait ainsi régularisé en quelque sorte la situation interdisant que puisse être recherchée sa responsabilité.

On le voit, les modalités d'occupation du domaine public sont complexes et rigoureuses, comme le sont d'une manière générale les modalités de gestion de son patrimoine par la collectivité, mission pourtant particulièrement importante désormais.

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Maître 1927 Cabinet Drouineau

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