L'acheteur d'un immeuble ne peut demander en justice le paiement des loyers dus avant la vente. Il ne peut pas non plus demander la résiliation du bail pour des loyers impayés antérieurs à la cession.

 

Par Christophe Buffet

Avocat au Barreau d'Angers

 

"Vu l'article 1743 du Code civil, ensemble l'article 1165 du même code ;

Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Metz, 5 septembre 2000) que M. X... propriétaire d'un terrain a cité devant le tribunal M. Y... aux fins de le faire expulser des lieux qu'il occupait ; que M. Z... ayant acquis le bien est intervenu volontairement dans l'instance après le désistement de M. X... ; que la société civile immobilière Sylver (la SCI) est intervenue en appel venant aux droits de M. Z... ; que M. Y... a fait valoir qu'il était titulaire d'un bail ;

Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat de location, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que M. Y... est bien locataire du terrain, que M. X... aux droits duquel se trouve désormais la SCI soutenait que le loyer n'était pas payé depuis de nombreuses années, que le preneur justifiait seulement du règlement des loyers à compter du 4 février 1999 date de l'acquisition du terrain par le dernier propriétaire, que M. Y... ayant manqué à son obligation principale de locataire, il convenait de prononcer la résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que le preneur avait payé le prix du bail à la SCI, seule restée en cause, et que l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne la SCI Sylver aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Sylver à payer à M. Y... la somme de 1 900 euros et rejette la demande de la SCI Sylver ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille deux."

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