Vous exploitez un hôtel, une salle de spectacles ou un restaurant. Des règles doivent être respecter en matière d'hygiène et de sécurité pour tout établissement recevant du public. Qui a la charge des travaux de mise aux normes?

Le Bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, par la nature même du contrat de bail.

Le bailleur doit donc mettre à disposition le bien loué et dans le cadre du bail commercial un bien conforme à la destination contractuelle afin que le locataire puisse exercer l’activité définie dans le contrat de bail.(article 1719 du code civil).

En l’absence de clause particulière les travaux imposés par l’administration sont à la charge du bailleur.

Toutefois, il se peut que le bail commercial contienne des clauses dites de transfert des charges.

Pour être valables ces clauses doivent être clairement et précisément rédigées.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2014 n°12/14353.

Les faits étaient les suivants :

Une société locataire d’un bail commercial exploitait un hôtel-restaurant-café.

Des travaux de mise aux normes étaient imposés par l’autorité administrative.

Les mises aux normes n’étant pas effectuées, la fermeture de l’hôtel a été prononcée par arrêté municipal.

La société locataire a donc assigné ses bailleurs aux fins d’être autorisée à exécuter lesdits travaux aux frais des bailleurs.

Le Tribunal de Grande Instance devait donner droit à la société locataire et condamner les bailleurs à verser au locataire la somme de 35 568 HT avec intérêts au taux légal.

Les bailleurs ont fait appel de cette décision en soulevant notamment que le bail commercial mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l’administration.

La Cour d’appel de Paris rappelle que « par principe ces travaux incombent au bailleur pour satisfaire à son obligation de délivrance. Si toutefois leur charge peut être, par une disposition conventionnelle, transférée au locataire, ces clauses de transfert doivent être claires et précises. »

Or tel n’est pas le cas de la disposition du bail selon laquelle « le preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et d’en acquitter le montant dans le cas où ces charges viendraient à être converties en argent ».

La Cour d’Appel estime que cette disposition ne vise que les conditions d’exploitation du fonds de commerce et impose à l’exploitant de se conformer à la législation applicable. En revanche, la Cour conclut que cette disposition n’a pas pour effet de transférer la charge des travaux de mise aux normes au locataire.

La rédaction du bail commercial demeure donc essentielle pour donner aux clauses de transfert de charges leur pleine effectivité.

Par Me Roquigny Abraham

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