Le principe, dégagé par la Cour de Cassation dans son arrêt de principe (Civ. 1er, 17 nov. 1993, Bull. civ. I, n° 323, p. 224.) est que l'agent immobilier qui a fait visiter un bien immobilier peut se prévaloir à rencontre du vendeur, débiteur de la commission de vente, d'une présomption établissant le caractère essentiel de son intervention si, plus tard, son « visiteur » achète l'immeuble.

Avant cet arrêt, l'agent immobilier devait démontrer que son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente, pour prétendre obtenir sa commission.



Cette présomption est donc très favorable aux agents immobiliers.



Certains ont voulu étendre ces notions à d'autres situations.



La cour de cassation vient de rendre un arrêt dans une affaire où un bien mis en vente et la SAFER a exercé son droit de préemption, après signature d'une promesse de vente. L'agent immobilier avait pris de la précaution de prévoir dans son mandat que la commission serait du même en cas d'execice du droit de préemption.Le vendeur a ensuite retiré son bien de la vente, avant ensuite de se raviser . Il a remis en vente le bien en le cédant cette foisdirectement à la SAFER. Les parties ont voulu éludé la commission de l'agent en prétendant qu'il s'agissait d'une seconde opération de vente.



En appel, l'agent a obtenu la condamnation du vendeur au paiement de cette commission, mais cette solution est cassée par la cour de cassation, dans son arrêt du 8 juin 2010, au visa de l'article 6 de la loi « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. La cour considère que la fraude au droit de l'agent doit être sanctionné par l'allocation de dommages et intérêts et que la seconde mise en vente du bien n'ouvre pas droit à commission.



Motif : La constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts 



Voici l'arrêt intégral du 8 juin 2010 de la Cour de Cassation :

COUR DE CASSATION


Audience publique du 8 juin 2010

Arrêt n° 766 F-PB Pourvoi n° K 09-14.949



R E P U B L I Q U E FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Statuant sur le pourvoi formé par la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne-Périgord (SOGAP), dont le siège est 120 avenue Marcel Unal, 82017 Montauban cedex,


contre l'arrêt rendu le 8 avril 2009 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant :


1°/ à la société Lang Fournier, société à responsabilité limitée, dont le siège est 1 boulevard Georges Leygues, 47300 Villeneuve-sur-Lot,

2°/ à la société Sucrimex, société par actions simplifiée, venant aux droits de la société Bénard, dont le siège est 27-29 rue Châteaubriand, 75008 Paris,

défenderesses à la cassation ;



LES FAITS ET LA PROCEDURE


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 8 avril 2009), que, le 12 septembre 1999, la société immobilière Bénard (SI) a consenti à M. Laffargue, agissant pour le compte de l'agence immobilière Lang et Fournier, un mandat de vente portant sur une propriété agricole d'une superficie de 106 ha, comprenant deux maisons d'habitation ; que le mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à la charge du mandant et stipulait qu'en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait à la charge du mandant ; que, par acte du 19 janvier 2000, la société SI a vendu la propriété à M. Rosjo, sous condition suspensive de l'absence d'exercice du droit de préemption, au prix de 6 624 000 francs ; que, par acte du 24 mars 2000, la SAFER Garonne-Périgord (SOGAP) et la SAFER Gascogne-Haut Languedoc ont notifié l'exercice de leur droit de préemption et une offre d'achat au prix de 5 500 000 francs ; que, le 14 juin 2000, la société SI a notifié à la SOGAP le retrait du bien de la vente ; que, par acte du 19 juin 2000, la société SI s'est engagée à vendre amiablement la propriété à la SOGAP moyennant le prix de 5 858 800 francs ; que, par acte notarié du 29 septembre 2000, la société SI a vendu à la SOGAP la propriété, à l'exclusion de 3 ha et d'une maison d'habitation, pour un prix de 4 058 000 francs et s'est engagée à vendre le reste de la propriété pour un prix de 1 800 000 francs ; que, par acte notarié du 7 décembre 2000, la société SI a vendu le reste de la propriété à la SOGAP ; que M. Laffargue a mis en demeure la SOGAP de lui payer sa commission ; qu'à la suite d'une décision ayant déclaré irrecevable l'action de M. Laffargue, la SNC Lang et Fournier a assigné la SOGAP et la société Sucrimex, venant aux droits de la société SI, en paiement de la commission ;



Sur le second moyen :

Vu l'article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;



Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission ;



Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;



Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;



Condamne la société Lang et Fournier aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SOGAP ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

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