Aux termes de cet arrêt, publié au bulletin, la Cour de Cassation rappelle que le locataire est tenu des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et précise que c’est à lui d’apporter la preuve que les éventuelles dégradations ne sont pas de son fait.

En l’espèce, un locataire a pris à bail un logement. Après avoir donné congé et libéré les lieux, il a assigné la bailleresse en remboursement d'un trop-perçu de loyers et en restitution du dépôt de garantie. La bailleresse quant à elle a demandé, à titre reconventionnel, le paiement de réparations locatives.

Pour ce faire, elle a versé deux factures :

       - Une facture pour un montant de 239, 53 visant à la reprise à neuf d'un pan de mur de la chambre et des-murs de la salle de bain ;

       -  Une facture pour un montant  de 856, 13 concernant le remplacement des robinets de la salle de bain et cuisine, la reprise complète des joints du bac à douche et du carrelage et la reprise des tuyaux de vidange.

Le Tribunal d’Instance de PAU, en premier et dernier ressort a constaté que, si la bailleresse produisait des factures de travaux effectués dans les lieux, il n'était pas justifié de dégradations par le locataire.

La bailleresse s’est donc pourvue en cassation.

La question qui se posait dès lors était de savoir sur qui pesait la charge de la preuve s’agissant des réparations locatives à la suite des dégradations causées par le locataire.

A cette question, la Haute Juridiction répond qu’il incombe au preneur de démontrer que les dégradations ou désordres ne sont pas de son fait.

En effet, la cour indique qu’en statuant ainsi, « sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement, le tribunal d'instance n'a pas donné de base légale à sa décision ».

Outre les règles du Code civil, (obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives ou obligation de restituer les lieux dans l'état constaté dans l'état des lieux), l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ». Il échet de préciser que cette disposition est impérative.

L’article précise, est ce que la Cour rappelle expressément en l’espèce, que le locataire a la possibilité de s'exonérer de sa responsabilité s'il arrive à prouver que les dégradations ou pertes « ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

La Cour applique, strictement, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1315 alinéa 2 du Code Civil.

Ainsi, le locataire devra se prémunir des preuves nécessaires avant de quitter le logement puisqu’une fois restitué, il lui sera très difficile de démontrer que les dégradations ne sont pas de son fait.

Cet arrêt fait par ailleurs écho au Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

En effet, si  le décret fixe les modalités de rédaction d’états des lieux (entrée et sortie) et donne une définition de la vétusté[1], dont la réparation incombe au bailleur, la décision de la cour impose tout de même une vigilance au locataire qui ne pourra pas compter que sur le déséquilibre de la relation bailleur/preneur instauré par la loi ALUR.

 

Par Baptiste Chareyre

Avocat au Barreau de Paris

 

Source : Cour de cassation, civ 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15.175

 


[1] La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement

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