La loi du 18 juin 2014 (loi Pinel) a modifié le statut des baux commerciaux. Cette loi a notamment modifié les dispositions applicables en fin de bail sur la forme du congé, les conditions du renouvellement et la fixation du loyer du bail renouvelé (seules dispositions commentées ici).
  1. 1.       La forme du congé

On sait que le bail soumis au statut des baux commerciaux ne prend fin que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance par le bailleur.

L’ancien article L145-9 du code de commerce imposait une formalité pour la délivrance du congé sous peine de nullité du congé.

Le congé devait être donné par acte extrajudiciaire (par acte d’huissier).

Désormais le congé doit être délivré par lettre recommandée avec une demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire au choix des parties.

La demande de renouvellement émanant du locataire ou la réponse du bailleur à cette demande doit toujours être notifiée par acte d’huissier.

  1. 2.       Les conditions du renouvellement

Même si le droit au renouvellement revêt un caractère d’ordre public, le locataire doit satisfaire à un certain nombre de conditions.

Une des conditions requises portait sur la nationalité du locataire. Le locataire devait sauf exceptions être de nationalité française.

L’article L145-13 du code de commerce aujourd’hui abrogé par la loi Pinel disposait que les dispositions sur le droit au renouvellement ne pouvaient être invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère agissant directement ou par personnes interposées.

La Cour de Cassation avait eu l’occasion de se prononcer sur cette difficulté et avait jugé que l’article constituait une discrimination prohibée par l’article 14 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

La loi Pinel a donc abrogé l’article L145-13 du code de commerce.

  1. 3.       Le loyer du bail renouvelé

L’article L145-34 du code de commerce est désormais rédigé comme suit :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Le principe du plafonnement de loyer renouvelé ou d’ailleurs révisé a été maintenu par la loi du 18 juin 2014.

Le plafonnement était conçu et vu comme un moyen de limiter la hausse du montant du loyer du bail à renouveler et notamment pour les locaux dont la valeur locative serait supérieure au loyer du bail à renouveler.

La modification du loyer était donc en principe plafonnée en fonction de l’évolution de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (ICC) ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le choix de l’ILC ou de l’ILAT n’est possible que pour les activités définies à l’article D112-2 du code monétaire et financier. Ces indices ne se substituaient pas de plein droit à l’ICC. Il fallait également obtenir l’accord de l’ensemble des parties et donc du bailleur.

La loi du 18 juin 2014 a supprimé toute référence à l’indice du coût de la construction.

Il y a lieu cependant de noter que l’article L112-2 du code monétaire et financier n’a lui pas été modifié.

Pour l’application d’un indice, il faut que ce dernier soit en relation directe avec l’objet de la convention.

Or l’article L112-2 du code monétaire et financier dispose :

« Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »

L’indice ICC pourrait donc toujours être privilégié.

Un dernier alinéa est encore ajouté limitant l’augmentation du loyer renouvelé.

Avant la loi Pinel, en l’absence de plafonnement du loyer renouvelé, le loyer est fixé à la valeur locative et l’augmentation de loyer s’appliquait en totalité dès la date d’effet du nouveau loyer.

La loi Pinel a pour objectif de limiter l’augmentation du loyer et cette dernière est donc lissée puisque la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Le lissage de la hausse du loyer s’applique lorsque le déplafonnement est lié à une modification notable des éléments de la valeur locative ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail.

Attention, la limitation de l’augmentation de loyer ne s’applique que si les parties n’y ont pas dérogé et n’ont pas prévu dans le bail, conventionnellement, une fixation du loyer renouvelé applicable en totalité dès la prise d’effet du bail renouvelé.

L’article 21 de la loi Pinel prévoit que ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant sa promulgation soit à compter du 1er septembre 2014.

A ce jour, les décrets d’application de la loi sont toujours attendus.

Par Me Laurence Roquigny Abraham

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