La réception est un acte fondamental de toute opération de construction.

  • Elle matérialise l'achèvement des travaux;
  • Elle oblige l'entreprise à lever les réserves constatées;
  • Elle conditionne le bénéfice des garanties biennales et décennales et des assurances.

 C'est donc un acte stratégique qu'il faut préparer.

 Toute erreur commise à ce stade peut être préjudiciable au maître de l'ouvrage comme à l'entreprise.

Or beaucoup d'idées fausses circulent sur la réception.

  

  • Idée reçue n°1 : c’est le constructeur qui réceptionne les travaux.

C’est faux.

C’est le maître de l'ouvrage qui décide de réceptionner, c’est-à-dire d’accepter les travaux avec ou sans réserve.

 Attention : cette liberté a tout de même une limite : si les travaux sont achevés, le maître de l'ouvrage ne peut pas refuser de les réceptionner. En cas de refus abusif, il pourrait y être contraint par une décision de justice.

 

  • Idée reçue n°2 : Il faut se mettre d’accord sur les réserves

C’est faux.

C’est le maître de l'ouvrage qui décide des réserves à mentionner au procès-verbal, que l’entreprise soit d’accord ou non.

En pratique, l’entreprise sera souvent en désaccord avec les réserves mentionnées.  Elle ne peut pas s’opposer à cette mention.

Tout au plus peut-elle signaler son désaccord sur le procès-verbal.

Enfin, la réception étant une décision unilatérale du maître de l'ouvrage, la signature de l’entreprise, même si elle est souhaitable, n’est pas nécessaire à la validité de la réception.

 

  • Idée reçu n°3 : La remise des clefs est subordonnée à une réception sans réserve

C’est faux.

Cette croyance est le résultat de la pratique de constructeurs et promoteurs peu scrupuleux qui abusent de leur position et procèdent à un véritable chantage au moment de la réception en refusant de remettre les clefs au maître de l'ouvrage qui souhaite formuler des réserves.

En pratique, cela se rencontre très fréquemment lorsque la construction est achevée avec de l’avance.

En effet, tant que la date butoir fixée au contrat pour la livraison du bien n’est pas arrivée, le constructeur peut « faire durer le plaisir » sans risquer des pénalités de retard et dans certains cas il ne s’en prive pas

Mais même dans ce cas le maître de l'ouvrage n’est pas démuni et peut obtenir une livraison immédiate et formuler toutes les réserves qu’il souhaite à condition de savoir comment s’y prendre.

  

  • Idée reçue n°4 : Il faut formuler le plus de réserves possible à la réception

C’est faux.

Les seules réserves qu’il soit judicieux de formuler à ce stade sont celles portant sur des points apparents. 

Beaucoup de maîtres de l'ouvrage surveillent de très près le déroulement du chantier et ont des inquiétudes (parfois légitimes) sur la qualité des travaux, voire des certitudes sur le fait que les règles de l’art n’ont pas été respectées sur tel ou tel point.

 Il n’est pas nécessairement judicieux, il est même dans certains cas franchement déconseillé, de faire état de ces points à la livraison. 

Il est très difficile au maître de l’ouvrage d’admettre qu’il faille passer sous silence certaines anomalies qu’il a constatées.

C’est pourtant essentiel à la préservation de ses garanties.

L’arbitrage entre ce qu’il faut mentionner et ce qu’il faut laisser de côté est souvent difficile.

Le concours d’un Avocat compétent en matière de construction peut être précieux à cet égard .

 

  • Idée reçue n°5 : Si des problèmes apparents n’ont pas été réservés à la réception, on n’a plus de recours contre le constructeur

C’est faux.

Dans le contrat de construction de maison individuelle et la vente en état futur d’achèvement, des mécanismes sont prévus par la Loi pour permettre au maître de l'ouvrage de signaler des réserves après la réception.

Le délai est court et il faut le faire par écrit en lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : toutefois, dans le contrat de construction de maison individuelle, si le maître de l'ouvrage choisit de se faire assister par un professionnel à l’occasion de la réception, il perd cette faculté de « rattrapage ».

 Bien que prévue par la Loi, cette faculté de recourir à un professionnel pour se faire aider dans le cadre de la réception est à mon avis à proscrire car elle génère en pratique plus d’inconvénients que d’avantages pour le client.

 

  • Idée reçue n°6 : Si on n’a pas obtenu la levée des réserves dans l’année suivant la réception, on ne peut plus rien fair

 C’est faux. 

Il existe un recours et le maître de l'ouvrage peut donc obtenir satisfaction même après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

 

  • Idée reçue n°7 : Les assurances ne jouent pas pour les désordres réservés à la réception

C’est faux.

Dans certains cas, le fait qu’un désordre ait été réservé à la réception n’empêche pas sa prise en charge par l’assureur dommage-ouvrage ou l’assureur de responsabilité décennale de l’entreprise.

  

  • Idée reçue n°8 : Les 5% du solde du prix doivent être débloqués à la réception

C’est faux.

Il est toujours possible lorsque des réserves ont été formulées de retenir un pourcentage qui ne peut pas être inférieur 5 % du prix. 

Cette somme vise à garantir la bonne exécution de la levée des réserves par l’entrepreneur.

Attention : pour que la retenue soit valable, la somme doit être consignée et la consignation ne peut être maintenue au-delà du délai d’un an suivant la réception qu’à la double condition que les réserves n’aient pas été levées et que l’entreprise ait été assignée en garantie de parfait achèvement.

Autrement dit, le maître de l'ouvrage peut être contraint de payer les 5 % même en cas de non-levée des réserves s’il n’exerce pas de recours judiciaire.

Mais même obligé de payer, il ne perd par ses recours contre le constructeur (Voir idée reçue n°6).

 

CONCLUSION 

Consulter un avocat compétent en matière de construction avant la réception des travaux peut s'avérer extrêmement utile pour en déjouer les pièges et éviter surtout toute mauvaise surprise au niveau des garanties en cas de désordres.

 

Par Hélène Roquefeuil

Avocat au barreau de Meaux