Conclure un bail professionnel

Les modalités de calcul du montant de l’indemnité d’éviction d’un locataire d’un local commercial violent-elles le droit de propriété du bailleur ?


Par URBANLAW AVOCATS CAZAMAJOUR, Avocat - Modifié le 31-03-2021 - Blog : Blog Maitre URBANLAW AVOCATS CAZAMAJOUR

Les modalités de calcul du montant de l’indemnité d’éviction d’un locataire d’un local commercial violent-elles le droit de propriété du bailleur ?

Le Conseil Constitutionnel était saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité (article 61-1 de la constitution) relative à la conformité aux droits et libertés  que la Constitution garantit de l'article L. 145-14 du code de commerce.

Pour mémoire cet article prévoit que, dans le cadre d’un bail commercial, Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. 

Toutefois, le bailleur doit (sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code), payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre

Le requérant arguait que ces dispositions contraignait le bailleur à payer au locataire une indemnité d'éviction qui pourrait atteindre un montant disproportionné et non plafonné. Dès lors, il en découlerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ainsi qu'à la liberté contractuelle et la liberté d'entreprendre.

Le Conseil constitutionnel rappelle tout d’abord que le législateur peut limiter l’exercice du droit de propriété (garanti par l’article 2 de la DDHC) pour des motifs liés à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi.
Les Sages reconnaissent néanmoins que ces dispositions restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien à l'expiration du bail et portent ainsi atteinte au droit de propriété.

Cependant, le Conseil constitutionnel affirme que le législateur, via la disposition contestée, a souhaité que le locataire lésé puisse poursuivre son activité et éviter que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales soit compromise. Le législateur a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général.
De plus, l’indemnité perçue ne comprend donc que la part de la valeur marchande du fonds de commerce perdue par le locataire.
Enfin, le bailleur conserve la possibilité de vendre son bien ou d'en percevoir un loyer.

Les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce ne portent dès lors pas une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
L’article est donc conforme à la constitution.

Cons. const., 5 mars 2021, n° 2020-887 QPC

Lire le texte dans son intégralité

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